Schadenersatz
Schadenersatz wegen Mietausfall? Mietminderungen treffen Vermieter wirtschaftlich hart.
Auch wenn die Voraussetzungen für eine berechtigte Mietminderung des Mieters durch Gesetz und Rechtsprechung eng gezogen sind – gerade gewerbliche Großmieter versuchen häufig, von ihrem Mietminderungsrecht Gebrauch zu machen. Den Schaden hat der Vermieter, heute oft ein institutioneller Investor. Kann er diesen Schaden weiterbelasten? Muss sein Bauunternehmer dafür aufkommen?
Als Beispiel für diese Fragestellung dient ein Krankenhaus. Eigentümer des Gebäudes ist ein Immobilienunternehmen. Es hat das Klinikgebäude von einem Bauunternehmer errichten lassen. Das Objekt ist langfristig an einen Klinikbetreiber vermietet. Nun zeigen sich am Gebäude erhebliche Mängel. Der Klinikbetreiber begehrt vom Vermieter deswegen Mietminderung. Das Immobilienunternehmen und der Klinikbetreiber einigen sich nach langen Verhandlungen im Wege eines Vergleichs auf einen Mietminderungsbetrag von mehreren Millionen Euro. Als Gründe für den Vergleichsabschluss werden die dauerhaft angespannte, wirtschaftliche Situation des Klinikbetreibers und die Mängel des Gebäudes benannt.
Inwieweit der vertragliche Gebrauch des Gebäudes tatsächlich gemindert ist, wird nicht geklärt.
Das Immobilienunternehmen kommt nun zu dem Schluss, dass die Gebäudemängel bei der Erstellung durch den Bauunternehmer verursacht wurden. Es will, dass der Bauunternehmer den Mietausfall ersetzt. Erste Reaktion des Bauunternehmers: es gehe ihn nichts an. Wenn sich der Vermieter mit seinen Mietern über einen Betrag frei einigt, da könne ja jeder alles vereinbaren. Er verweigert den Schadenersatz für den Mietausfall – berechtigt?
Die Antwort heißt (wie so oft): Es kommt darauf an. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 27. September 2007, Aktenzeichen VII ZR 80/05) hindert ein Vergleich über den Schadensbetrag die Weiterbelastung an den Verursacher nicht im Grundsatz. Entscheidend ist nur:
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ist der Mietminderungsanspruch tatsächlich in der Höhe gegeben und
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ist der Vergleich gerade aufgrund dieses Anspruchs abgeschlossen worden?
Die Mängel lagen hier im Grundsatz tatsächlich vor und waren vom Bauunternehmer verursacht.
Aber der Zusammenhang zwischen dem Vergleich und den Mängeln war nicht eindeutig.
Zum Einen war der Vergleich „auch“ wegen der wirtschaftlichen Situation des Klinikbetreibers abgeschlossen worden. Damit bezog er sich nicht mehr eindeutig und ausschließlich auf die vom Bauunternehmer zu verantwortenden Mängel. Die volle Minderungssumme kann dann nicht mehr an den Bauunternehmer weitergegeben werden.
Zum Anderen war unklar, inwieweit der Gebrauch des Gebäudes tatsächlich durch die unstreitig vorliegenden Mängel gemindert war. Die Höhe der Mietminderung stand somit in Frage. Eine bloße Übereinstimmung von Mietminderungsbetrag und dem Betrag einer etwaigen Werklohnminderung aus dem Bauvertrag wegen der Baumängel reicht nicht aus.
Soll der Bauunternehmer hier auf Schadenersatz haften sind genauere Feststellungen notwendig.
Der BGH hat in seinem Urteil noch auf etwas anderes hingewiesen. Überlässt der Vermieter einen mangelbehafteten Mietgegenstand, muss er gegebenenfalls bereits selbst Abhilfe schaffen, statt sich jahrelangen Mietminderungen auszusetzen und erst dann vom Bauunternehmer Schadensersatz zu verlangen. Tut er das nicht, ist ihm gegebenenfalls zugunsten des Bauunternehmers ein Mitverschulden anzurechnen.
Fazit: Eine Einigung zwischen Mieter und Vermieter auf eine Mietminderung wegen Mängeln an der Mietsache hindern die Weiterbelastung an den verantwortlichen Bauunternehmer grundsätzlich nicht. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mietminderungsanspruch tatsächlich mindestens in der vereinbarten Höhe gegeben ist und der Vergleich in seinem Umfang gerade auf diesen Mängeln beruht.
Stand: 24.01.2008