Immobilienrecht - Nachschüsse

Wende in der Rechtsprechung bei geschlossenen Immobilienfonds: Anleger haften nicht persönlich gegenüber der Bank, die den Fonds finanziert hat.

Viele Kapitalanleger, die Anteile an geschlossenen Immobilienfonds überwiegend in den neuen Bundesländern gezeichnet haben, sind seit einigen Jahren mit erheblichen Problemen konfrontiert. Seinerzeit waren erhebliche, staatliche Subventionen und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten attraktive Kaufargumente. Die im Prospekt und vom Vermittler versprochenen Mieten ließen sich aber bei Weitem nicht erreichen. Das hatte zur Folge, dass die Darlehensraten bei den finanzierenden Banken nicht mehr bedient werden konnten und die Gesellschafter des Fonds zu erheblichen Nachschüssen herangezogen wurden.

Gerade Anleger, die in Fonds des sozialen Wohnungsbaus investiert hatten, werden mit diesem Problem in Kürze zu tun bekommen. Wegen der Streichung der Anschlussförderung von 15 Jahren - die vom Bundesverwaltungsgericht auch noch bestätigt wurde - geraten die Fonds nach Auslaufen der Erstförderung in die Schieflage, weil dann auch die Finanzierung nicht mehr bedient werden kann.

Oftmals haben die finanzierenden Banken bei solchen Fonds Nachbesicherungsansprüche gefordert.

Gegenüber manchen Anlegern / Gesellschaftern wurden sogar Zwangsvollstreckungsmaßnahmen angedroht. Im Jahre 2000 und verstärkt ab 2002 entstand eine Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH), die jedoch nur für sogenannte Erwerbermodelle entwickelt wurde.

Der XI. Zivilsenat des BGH erklärte folgendes: Wenn für den Anleger ein Treuhänder die Eigentumswohnung erworben und finanziert hat, dann bedarf dieser Treuhänder der Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz. Wenn er diese nicht besaß, waren die für den Anleger abgegebenen Erklärungen unwirksam. Der Anleger kam also aus der Verpflichtung / Kauf ohne Schaden heraus. Viele Zeichner geschlossener Immobilienfonds hatten mit dieser Argumentation ebenfalls versucht, aus ihrer persönlichen Haftung für die Darlehen, die die Fondsgesellschaften aufgenommen hatten, herauszukommen.

Diese Versuche waren aber bei den Instanzgerichten in der Vergangenheit praktisch stets zum Scheitern verurteilt.

Trotz des anerkannten Verstosses gegen das Rechtsberatungsgesetz bejahten die Gerichte jedoch gleichwohl eine Haftung der Anleger wegen besonderer gesellschaftsrechtlicher Grundsätze (akzessorische gesetzliche Haftung und fehlerhafte Gesellschaft). Das ist nun vorbei. Bereits mit Urteil vom 17. Juni 2008 hatte der BGH entschieden, dass das Rechtsberatungsgesetz den Anleger umfassend vor der Abgabe von Erklärungen durch einen dazu nicht Befugten schützen soll. Dieser Schutzzweck hat Vorrang vor gesellschaftsrechtlichen Erwägungen wie akzessorische Haftung oder fehlerhafte Gesellschaft. Letztlich wurde so “durch die Hintertür” eine persönliche Haftung der Anleger herbeigeführt und der Schutzzweck des Rechtsberatungsgesetzes umgangen.

Demzufolge und unter konsequenter Anwendung dieser BGH-Rechtsprechung hat das Oberlandesgericht München mit Urteil vom 5. August 2008 (Aktenzeichen: 5 U 5228/07) zu Gunsten zweier Anleger entschieden. Diese hatten gegen die finanzierende Bank geklagt, dass sie nicht persönlich für die Darlehensverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft gegenüber der Bank haften.

Die Münchner Richter gaben den negativen Feststellungsklagen der beiden Anleger statt.

Diese neue Rechtsprechung bietet vielen Gesellschaftern nunmehr sehr gute Chancen die Unzulässigkeit der persönlichen Vollstreckung und das Fehlen ihrer persönlichen Haftung gegenüber der Bank gerichtlich feststellen zu lassen. Damit können sie hohen Nachforderungen entgehen, die ansonsten das Vermögen aufzehren würden. Die Anleger sind den Banken jetzt nicht mehr hilflos ausgeliefert, die diese in der Vergangenheit oftmals rigoros unter Druck gesetzt und Gelder beigetrieben hatten, die ihnen nicht zustanden.

Trotz dieser sehr erfreulichen Entwicklung sollten Anleger in entsprechenden Fonds aber nicht glauben, dass die Banken nunmehr nichts mehr unternehmen würden. Gerade jetzt ist zu erwarten, dass manche Geldinstitute bei unwissenden und unsicheren Anlegern möglichst viel Geld hereinholen wollen. Tunlichst bevor sich die Rechtsprechung weiterhin in dieser Richtung manifestiert und Nachschüsse verweigert werden.

Daher sollten Gesellschafter beziehungsweise Anleger jetzt handeln und eine Überprüfung ihrer Situation von einem juristischen Fachmann vornehmen lassen. Abschließend sei der Hinweis erlaubt, dass oftmals eine Rechtsschutzversicherung eintrittspflichtig ist. Auch dies sollten Sie von einem spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen lassen.

Stand: 08.12.2008