Herstellung von Gemeinschaftseigentum und Bauträgerbürgschaft bei Projekten mit Eigentumswohnungen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 12. April 2007 Urteile zu den Aktenzeichen VII ZR 236/05 sowie VII ZR 50/06 verkündet. Diese müssen künftig von der Wohnungswirtschaft und allen, die mit Errichtung, Sanierung und Erwerb, beziehungsweise Verkauf von Immobilien befasst sind, berücksichtigt werden.
Herstellung von Gemeinschaftseigentum (VII ZR 236/05)
In Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, als nunmehr teilrechtsfähiger Verband, durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der Rechte der einzelnen Bauträgerkäufer an sich ziehen kann. Damit kann ein selbstständiges Vorgehen einzelner Erwerber bezüglich der ordnungsgemäßen Herstellung des so genannten Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen werden. Der BGH hält daran fest, dass Rechteinhaber ausschließlich die einzelnen Erwerber sind, welche mit dem Bauträger Verträge abgeschlossen haben.
Aus Gründen des Schuldnerschutzes (der Bauträger kann das Haus in natura nur einmal errichten) sowie wegen der Betroffenheit aller Wohnungseigentümer von der Frage, ob das so genannte Gemeinschaftseigentum vollständig und mangelfrei hergestellt wird, muss die Möglichkeit eines einheitlichen Vorgehens bestehen.
Dies wird durch eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft sichergestellt.
Darüber hinaus ist eine einheitliche Entscheidung zwingend notwendig, wenn es um die Frage geht, welche Mängelansprüche (Beispiel: Minderung oder Schadenersatz?) ausgeübt werden sollen.
Ob und wie eine Beteiligung von Erwerbern, die noch nicht als Eigentümer eingetragen sind, an der Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft stattfindet, haben die Bundesrichter offen gelassen. Diese Erwerber sind zwar Rechteinhaber, durch den fehlenden Eintrag aber noch keine Wohnungseigentümer. Mit diesem Punkt musste sich der BGH in der zitierten Entscheidung nicht auseinandersetzen. Zum Zeitpunkt der Entscheidung waren wohl sämtliche Erwerber des 1995 errichteten Objektes eingetragen.
Bislang hat die obergerichtliche Rechtsprechung eine Mitwirkung der mit Auflassungsvormerkung eingetragenen, so genannten werdenden Eigentümer an diesen Entscheidungen als notwendig angesehen. Ob sich dies durch die Neuregelung des § 10 Absatz 6 Satz 3 WEG (Wohnungseigentumsrecht) ändert bleibt abzuwarten. Es ist allerdings nur schwer vorstellbar, dass den noch nicht eingetragenen Erwerbern, jede Mitbestimmung über die Geltendmachung ihrer Rechte auf vollständige und mängelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums entzogen werden soll. Hier empfehlen sich ausdrückliche, vertragliche Regelungen, die diese Rechte sicherstellen.
Bauträgerburgschaft (VII ZR 50/06)
Diese Entscheidung führt die Reihe Aufsehen erregender und wichtiger Entscheidungen zur Bauträgerbürgschaft nach § 7 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) fort. Drei Punkte sollen an dieser Stelle besonders hervorgehoben werden:
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Nach dieser Entscheidung sichert eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV auch Ansprüche eines Erwerbers auf Zahlung von Ersatzvornahmekosten, beziehungsweise eines Vorschusses hierzu, nach dem “alten” § 633 Absatz 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
Dies ist eine Fortführung der Rechtsprechung, wonach eine Bürgschaft nach § 7 MaBV auch zur Besicherung von Gewährleistungsansprüchen (jetzt: Mangelansprüchen) des Erwerbers zur Verfügung steht. -
Dies gilt auch, wenn der Erwerber solche Ansprüche deshalb hat, weil die das Gemeinschaftseigentum betreffende Bauleistung mangelhaft erbracht wurde (so genannter “Mangel am Gemeinschaftseigentum”). Insbesondere steht dem Bürgschaftsanspruch nicht entgegen, dass der Erwerber, der einen solchen Anspruch geltend macht, Zahlung an die Gemeinschaft verlangen muss. Der Erwerber leistet Vorauszahlungen auch und gerade für die mangelfreie Erstellung des Gemeinschaftseigentums, deshalb muss die Bürgschaft grundsätzlich auch dann haften, wenn diesen Zahlungen keine entsprechende Leistung gegenüber steht.
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Allerdings kann die Bürgschaft nach § 7 MaBV wegen solcher Ansprüche nur in Höhe des Anteils in Anspruch genommen werden, der dem Haftungsanteil des Erwerbers und Bürgschaftsgläubigers im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft für die Aufwendungen der Instandhaltung und Instandsetzung (= Mängelbeseitigung) entspricht.
Beispiel: Das so genannte Gemeinschaftseigentum weist Mängel auf, deren Beseitigung 100.000 Euro kostet. Insgesamt wurden zehn Wohnungen errichtet und der Anteil am Gemeinschaftseigentum beträgt bei jeder Wohnung 100/1000stel. Der Erwerber A hat eine Bürgschaft nach § 7 MaBV über den vollen Kaufpreis seiner Wohnung in Höhe von 200.000 Euro. Diese Bürgschaft kann er wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum in Anspruch nehmen, aber nicht in Höhe von 100.000 Euro, sondern nur in Höhe 10.000 Euro.
Nach Ansicht der Karlsruher Richter trägt der Erwerber nur das Risiko zehn Prozent der Kosten für die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum, in Höhe von insgesamt 100.000 Euro tragen zu müssen. 10.000 Euro entsprechen seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum von 100/1000stl. Deshalb sei die Haftung der Bürgschaft auf diesen Anteil zu begrenzen.
Diese Entscheidung wird wohl nicht ohne Kritik bleiben. Letztendlich wird den Vertragspartnern (dem Bürgen und dem Erwerber) ein immanenter Wille zur Haftungsbeschränkung auf den Anteil des Erwerbers am Gemeinschaftseigentum unterstellt.
Die wirtschaftlichen Auswirkungen dürften beträchtlich sein, weil bei vielen Bauträgerobjekten, welche nach WEG aufgeteilt wurden, Bürgschaften nur an einen Teil der Erwerber herausgelegt wurden.
Der Rest der Verträge wurde nach § 3 MaBV abgewickelt. Bei Insolvenz des Bauträgers besteht nun keine Hoffnung mehr, durch Inanspruchnahme der vorhandenen Bürgschaften in Höhe der vollen Mängelbeseitigungskosten bis zur Obergrenze der Bürgschaftsbeträge, die vollständigen Kosten hereinzuholen. Nicht durch Bürgschaft besicherte Erwerber müssen die Mängelbeseitigungsaufwendungen in Höhe ihres Anteils am Gemeinschaftseigentum tragen.
Stand: 15.06.2007