Immobilienrecht - Neufassung - WEG

Neufassung - WEG

Die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wurde von Bundestag und Bundesrat verabschiedet.

Nachdem der Bundestag der Neufassung bereits am 14. Dezember 2006 zustimmte, hat auch der Bundesrat am 16. Februar 2007 keine Bedenken geäußert. Das Gesetz tritt nach seiner Verkündung im Bundesgesetzblatt am 1. Juli 2007 in Kraft. Mit der Beschlussfassung über die Änderung des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) werden zum Einen Entwicklungen der Rechtsprechung, insbesondere im Hinblick auf die Rechts- und Prozessfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, Rechnung getragen. Zum Anderen wird das WEG den Gegebenheiten der gesellschaftlichen Entwicklung in Deutschland angepasst, man kann sagen modernisiert.

Die grundlegenden Änderungen sind:

1. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist gesetzlich ausgestaltet worden.
   
   Gemäß § 10 Absatz 6 kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten und (einzelnen) Wohnungseigentümern, selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Dabei ist sie Inhaber der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Dies stellt die Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft dar. Indem im betreffenden Absatz 6 weiter ausgeführt wird, dass die Gemeinschaft vor Gericht klagen und verklagt werden kann, ergibt sich unmittelbar die Prozessfähigkeit der Gemeinschaft.

2. Die Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft richtet sich nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils.
   
   Sie beschränkt sich auf die Zeit seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft und umfasst die Verbindlichkeiten, die während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Der einzelne Eigentümer ist jedoch berechtigt, gegenüber einem Gläubiger neben den, in seiner eigenen Person begründeten, auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend zu machen.

3. Von Bedeutung ist, dass das Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Eigentümergemeinschaft nicht stattfindet.
   
   Im Fall der Überschuldung des Verwaltungsvermögens muss die Gemeinschaft somit unmittelbar auf die beteiligten, einzelnen Wohnungseigentümer zurückgreifen, um die Überschuldung abzuwenden.

4. Vom Grundsatz der Verteilung der Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Anteile des einzelnen Wohnungseigentümers, können diese durch Beschluss abweichen, soweit es der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
   
   Das betrifft auch die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinsamen Eigentums. Gleiches gilt im Einzelfall bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen beziehungsweise baulichen Veränderungen. Ein derartiger Beschluss bedarf aber einer qualifizierten Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Hier ist also eine doppelt qualifizierte Mehrheit zum Schutz der Minderheit in das Gesetz mit aufgenommen worden.

5. Erweitert wurden die Rechte, Befugnisse, aber auch die Pflichten der Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften.

   1. Obwohl dies bei der großen Mehrheit der Hausverwalter bereits jetzt der Fall ist, wurde nunmehr im Gesetz vorgesehen, dass der Hausverwalter eine Sammlung über die von der Gemeinschaft getroffenen Beschlüsse zu führen hat. Diese Sammlung hat
      
      
      • den Wortlaut der in den Wohnungseigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
      • die schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung sowie
      • die Urteilsformen der gerichtlichen Entscheidung in Rechtsstreiten gemäß § 43 WEG mit Angaben des Datums, des Gerichts und der Parteien zu enthalten.
      
      Die zu sammelnden Beschlüsse und Entscheidungen sind dabei fortlaufend einzutragen oder zu nummerieren. Im Falle der Anfechtung oder Aufhebung ist dies anzumerken. Mit dieser Bestimmung soll sowohl dem Eigentümer, als auch dem Verwalter die Möglichkeit der Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Handlungen der Gemeinschaft gegeben werden.
   
   
   2. Erweitert wurden die Befugnisse der Verwaltung im Hinblick auf die Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft gegen Dritte oder einzelne Eigentümer. So kann der Verwalter unmittelbar aus dem Gesetz, seine Befugnis zur Beauftragung eines Rechtsanwalts für die Führung von Rechtsstreitigkeiten herleiten. Außerdem kann er die entsprechenden Gebührenvereinbarungen mit dem Rechtsanwalt treffen. Für beides benötigt er keine gesonderte Bevollmächtigung.
   
   
   3. Der Verwalter ist darüber hinaus für die Gemeinschaft Zustellungsempfänger und berechtigt, mit Wirkung für und gegen die Gemeinschaft umfassend aufzutreten. Das beinhaltet zum Beispiel die Entgegennahme von Willenserklärungen aller Art, Bewirkung und Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen und vieles mehr.
   
   Dem Verwalter wurden hiernach größere Befugnisse aber auch eine deutlich höhere Verantwortung übertragen. Insbesondere die Dokumentationspflichten der Verwaltung werden sich hierdurch deutlich erhöhen. Die Haftungsrisiken für den Verwalter dürften demnach steigen.

6. Schließlich ist von großer Bedeutung, dass für Rechtsstreitigkeiten nicht mehr das Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit Anwendung findet.
   
   Stattdessen richten sich Rechtsstreitigkeiten der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nach der Zivilprozessordnung. Insbesondere ist nicht automatisch das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, zuständig. Vielmehr wird in § 43 für bestimmte Streitigkeiten die Zuständigkeit des Gerichtes festgeschrieben. Dies kann, wenn die Streitwertgrenze überschritten wird, auch das Landgericht sein. Damit steht der bisherigen, in der Praxis zwar eher untergeordneten aber doch gegebenen Möglichkeit, Streitigkeiten vor dem Amtsgericht selbst führen zu können, der Rechtsanwaltszwang bei Streitigkeiten vor dem Landgericht entgegen. Diese Regelung führt auch zu einer Verteuerung der Gerichtsverfahren, da hinsichtlich der Gerichtskosten nicht mehr die Kostenordnung, sondern das Gerichtskostengesetz Anwendung findet. Ausdrücklich festgeschrieben wurde in diesem Zusammenhang, dass der Verwalter der Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer ist. Sollte der Verwalter als Gegner der Wohnungseigentümer am Verfahren beteiligt sein, haben die Wohnungseigentümer durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen Ersatzzustellungsvertreter sowie dessen Vertreter zu bestellen. Das gilt auch, wenn aufgrund des Streitgegenstands die Gefahr besteht, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichtet oder wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist.

Das Wohnungseigentumsgesetz ist in bestimmten Punkten vollständig “umgekrempelt” worden. Es bleibt abzuwarten, wie sich dies in der gesellschaftlichen Wirklichkeit entwickeln wird.

Stand: 03.04.2007