Immobilienrecht - Grundbesitz-GbR I

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Grundbesitzgesellschaft - erster Teil einer Einführung.

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist eine wirtschaftlich bedeutsame Rechtsform bei Grundbesitzgesellschaften, wie sie bei Immobilienbesitz von Familien oder geschlossenen Immobilienfonds anzutreffen sind. Die Gesellschaftsform der GbR hat dabei entscheidenden Einfluss auf Formerfordernisse, auf die Erb- und Schenkungssteuer und in der Situation der Insolvenz eines Gesellschafters.

Formerfordernisse

Das Angenehme an der GbR ist die Möglichkeit eine gesellschaftliche Bindung zwischen den Beteiligten herbeizuführen, ohne dabei an strenge Formvorschriften gebunden zu sein, wie sie zum Beispiel bei der Gründung einer Kommanditgesellschaft (KG) oder einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) zu beachten sind. So ist für den Gesellschaftsvertrag der GbR keine besondere Form vorgeschrieben und kann daher auch mündlich erfolgen. Grundsätzlich ändert sich an dieser Voraussetzung auch nichts, wenn ein Grundstück einziger oder wesentlicher Bestandteil des Gesellschaftsvermögens ist. Daher ist die Verpflichtung Gesellschaftsanteile einer Grundstücks-GbR zu übertragen oder zu erwerben formfrei möglich, denn hier ist der Grundstückserwerb nicht der Vertragsgegenstand. Er stellt lediglich die Rechtsfolge aus dem Anteilserwerbs dar.

Es ist jedoch zu beachten, dass diese Formfreiheit nicht in allen Fällen gewährt wird.

Wenn zum Beispiel mit dem Erwerb der Gesellschaftsanteile eine Verpflichtung zum Erwerb einer Immobilie verbunden ist, so bedarf auch der hierzu verpflichtende Gesellschaftsvertrag der notariellen Beurkundung gemäß § 311 b Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ebenfalls wichtig ist darauf hinzuweisen, dass in der Literatur und der Rechtsprechung immer wieder diskutiert wird, in welchen Fällen die notarielle Form nicht beachtet werden sollte. Die Anwendbarkeit des notariellen Formerfordernisses wird dabei immer dann diskutiert, wenn

• sich eine Umgehungsabsicht erkennen lässt,

• eine Beschränkung des Gesellschaftszwecks auf das Halten und Verwalten von Grundstücken beschränkt wird,

• eine Gesamtübertragung aller oder des überwiegenden Anteils der Gesellschaftsanteile auf einen oder mehrere Gesellschafter zu beobachten ist oder auch

• das Gesellschaftsvermögen ganz oder im Wesentlichen aus Grundstücken besteht.

Daher ist zu bedenken, dass nicht jeder Gesellschaftsvertrag einer Grundbesitzgesellschaft ohne eine notarielle Beurkundung auskommt. Die Nichtbeachtung führt zur Nichtigkeit des Vertrages.

Leider führt die einfache Gründungs- und Gestaltungsmöglichkeit bei der GbR auch regelmäßig zu dem Ergebnis, dass die Gesellschafter aus Unwissenheit entscheidende Regelungen im Hinblick auf ihren Gesellschaftszweck nicht im Gesellschaftsvertrag verankern. So kommt es später zum Streit oder zu einer erheblichen finanziellen und aus rechtlicher Sicht unnötigen Belastung.

Eintragung

Zu beachten ist, dass eine Bruchteilsgemeinschaft, bei der jeder Teilnehmer Miteigentümer des Grundstücks wird, keine GbR ist. Die GbR zeichnet sich dadurch aus, dass das Grundstück gerade nicht allen Gesellschaftern zu Bruchteilen zusteht, über die sie verfügen können, sondern dass alle Gesellschafter das gesamte Grundstück zur so genannten “Gesamthand” halten. Bei der Gesamthand steht mithin keinem Gesellschafter ein ideeller oder bestimmbarer Teil des Grundstücks zu, sondern jedem Gesellschafter das gesamte Grundstück, gemeinsam mit allen Anderen.

Jedem einzelnen Gesellschafter steht vom Gesellschaftsvermögen nur ein rechnerischer Anteil zu, über den er nicht gesondert verfügen kann. Eine Verfügung über den Anteil am Gesellschaftsvermögen oder dessen Abtretung, kann allerdings im Gesellschaftsvertrag oder durch Gesellschafterbeschluss zugelassen werden. Seinen zukünftigen Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben bei Ausscheiden oder Liquidation kann jeder Gesellschafter frei abtreten. Da das Gesetz bei einer fehlenden Bestimmung jedoch der Bruchteilsgemeinschaft den Vorrang gewährt, ist darauf bereits bei der Eintragung des Grundstücks auf die Gesellschaft hinzuweisen, damit später kein Streit entsteht.

Steuern

Aus steuerrechtlicher Sicht gilt es zu beachten, dass die Übertragung von Anteilen an einer Grundbesitzgesellschaft in der Form der GbR in weiten Teilen steuerbegünstigt erfolgen kann. Eine gesellschaftsrechtliche Anteilsübertragung wird erst dann einer Grundstücksübereignung gleichgesetzt, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile übertragen werden. Welche Übertragungen dabei möglich sind und ab wann aus steuerlicher Sicht eine Grundstücksübereignung stattfindet, ist immer wieder der Gegenstand von Streitigkeiten mit den Finanzbehörden. Soll daher innerhalb einer Gesellschaft ein erhebliches Anteilspaket übertragen werden oder droht eine erhebliche Vereinigung der Anteile, dann sollte zur Vermeidung steuerlicher Belastungen vorher mit dem Rechts- oder Steuerberater Rücksprache gehalten werden. Bis zu der Grenze von 95 Prozent der Anteile kann eine Übertragung steuerbegünstigt, zum Beispiel ohne die Zahlung von Grunderwerbssteuer, erfolgen.

Die Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages kann jedoch auch schon unterhalb dieser Grenze zu einer Belastung mit Grunderwerbssteuer führen.

Sind zum Beispiel nach dem Gesellschaftsvertrag einer GbR, zu deren Gesamthandeigentum Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum gehört, Gesellschaftsanteile untrennbar verknüpft mit einem Wohnungs- und/oder Teileigentum, kann die Übertragung eines derart ausgestalteten Gesellschaftsanteils der Grunderwerbssteuer unterliegen. Im Ergebnis werden diese Fälle der Übertragung eines so ausgestalteten Mitgliedschaftsrechts an einer GbR als Erwerb eines Wohnungseigentums/Teileigentums behandelt.

Ansonsten stellt die Übertragung von Gesellschaftsanteilen, innerhalb des Gesellschafterbestandes oder auf hinzutretende Dritte, aus steuerrechtlicher Sicht ein Rechtsgeschäft dar, dass je nach seiner Ausgestaltung der Besteuerung unterliegt. Eine Übertragung von Gesellschaftsanteilen innerhalb einer Grundbesitz-GbR ohne eine Gegenleistung des Anteilsempfängers, ist eine Schenkung und daher steuerrechtlich als solche zu behandeln. Besteht die GbR aus Familienmitgliedern, können innerhalb der Schenkungsfreibeträge alle zehn Jahre steuerunschädliche Übertragungen der Anteile erfolgen.

Die Anteilsübertragung einer Grundbesitzgesellschaft unterliegt unter bestimmten Voraussetzungen noch weiteren, steuerlichen Vergünstigungen. Diese hängen jedoch vom Einzelfall ab und zu deren Erläuterung bedarf es der individuellen Beratung durch den Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Stand: 29.03.2007