Immobilienrecht - Eigentumswohnung III

Beachten Sie immer, dass der Eigentümer von Wohnungseigentum viel stärker in eine Gemeinschaft eingebunden ist als der Eigentümer eines Einfamilienhauses.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist unauflöslich, § 11 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie sollten also ein Quantum an Toleranz gegenüber Ihren Nachbarn aufbringen.

Stellen Sie fest, dass die Gemeinschaft dauernd in gerichtliche Auseinandersetzungen verwickelt ist, suchen Sie sich eine andere Wohnung. Auch der Toleranteste muss die Geduld verlieren, wenn Querulanten den Ton in der Gemeinschaft angeben. Legen Sie großen Wert auf einen berufserfahrenen, professionellen Verwalter. Treten Sie – schon vor dem Kauf – dem örtlichen Verein der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund bei. Dort erhalten Sie kostenlos oder günstig qualifizierten Rechtsrat und im Ernstfall einen kompetenten Rechtsanwalt.

Checkliste für den Kauf einer bereits fertiggestellten “Gebraucht”-Wohnung

1. Vorprüfung

• Lage, Infrastruktur;

• Vermietbarkeit;

• Steuerliche Konsequenzen (Grunderwerbs-, Einkommenssteuer);

• Angemessenheit des Kaufpreises;

• Grundbuch- und Notar- sowie Treuhänderkosten.

2. Technischer Zustand

• Alter der Anlage;

• Ver- und Entsorgungsleitungen;

• Fassade, Vollwärmeschutz;

• Besichtigung mit technischem Fachmann.

3. Prüfung des Entwurfs des Kaufvertrags

• Schuldübernahme des Verkäufers sinnvoll?

• Zustimmung des Grundpfandgläubigers (Bank, Bausparkasse, Lebensversicherung);

• Beschreibung der Ausstattung;

• Inventarliste und -bewertung;

• Bodenwertanteil;

• Einheitswert, Grundsteuer;

• Grunderwerbsteuer;

• Zeitpunkt des Gefahrübergangs;

• Gewährleistung, Zusicherung, dass keine Mängel bekannt sind;

• Erschließungsmaßnahmen von der Gemeinde geplant?

   

4. Gemeinschaftsregelungen

• Studium der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung;

• Studium des Verwaltungsvertrages und der oben bezeichneten Dokumente;

• Charakter der Anlage (Zweckbestimmung);

• Sind Sonderumlagen beschlossen?;

• Sind bauliche Instandsetzungsmaßnahmen beschlossen (Heizung, Aufzug, Dach)?;

• Höhe des monatlichen Wohngeldes;

• Höhe der Rücklagen;

• Stimmrecht;

• Seriöser und professioneller Verwalter vorhanden?

5. Fragen an Verkäufer und Verwalter

• Auskünfte über die Miteigentümer (Querulanten, Insolvanten?);

• Unterlagen besprechen (Abrechnung / Wirtschaftsplan, Mietvertrag et cetera);

• Auskünfte vom Verwalter über die Miteigentümer;

• Wohngeldrückstände des Verkäufers oder anderer Eigentümer?;

• Laufende Gerichtsverfahren?;

• Gerichtliche Entscheidungen, die zu beachten sind?;

• Bauliche Maßnahmen, Sonderumlagen geplant oder beschlossen?;

• Verwalterzustimmung zum Kauf erforderlich?;

• Name und Anschrift des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden.

6. Dokumente zur Wohnung

• Planbeschreibung der Wohnung, Identität mit Aufteilungsplan;

• Keller, Speicher, Kfz-Stellplatz, Garage, Terrasse;

• Nebenräume (Sauna, Fitness, Hobby);

• Nachträgliche bauliche Veränderungen.

7. Bei vermieteter Wohnung

• Vorlage des Mietvertrages;

• Vorstellung beim Mieter bei gemeinsamer Besichtigung;

• Unpünktlichkeiten oder gar ausbleibende Mietzahlungen?;

• Behebung von Schäden;

• Eventuell: Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages.

8. Fachberatung

• Steuerberatung;

• Rechtsberatung;

• Finanzierungsberatung.

9. Sonstiges

• Nebenkosten des Kaufs prüfen (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer);

• Umzugskosten berücksichtigen;

• Neuanschaffung von Möbeln;

• Fragen an den Notar.

 

Ein gutes Ende

Mit sorgfältiger Vorbereitung vermeiden oder minimieren Sie Risiken – damit Sie Ihr Eigentum nach viel Arbeit und Mühe möglichst unbeschwert genießen können.

Stand: 08.02.2007