Immobilienrecht - Beschlussrecht - WEG

Änderungen für das Beschlussrecht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ab 1. Juli 2007.

Die Gesetzesnovelle zum WEG-Recht, welche gravierende Änderungen in vielen Bereichen enthält, ist am 1. Juli 2007 in Kraft getreten. Eines ihrer Kernstücke sind die stark erweiterten Möglichkeiten zur Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Nach bisheriger Rechtslage waren Änderungen der in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung getroffenen Festlegungen nicht oder nur unter außergewöhnlichen Umständen möglich. Nun hat der Gesetzgeber den Eigentümergemeinschaften mehr Flexibilität bei der Regelung ihrer Angelegenheiten im Sinne von Mehrheitsentscheidungen verschafft, die sich im Wesentlichen wie folgt darstellen:

Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten

Die Wohnungseigentümer können nunmehr mit Stimmenmehrheit durch einfachen Mehrheitsbeschluss Änderungen bei der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten beschließen. Voraussetzung dafür ist, dass die neuen Verteilungsmaßstäbe sich nach Verbrauch oder Verursachung richten und die Änderung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Änderungen der Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und baulichen Veränderungen.

Diese Bestimmung im neuen Wohnungseigentumsgesetz ist von ganz besonderer Bedeutung, da viele der älteren WEG-Anlagen baulich und technisch „in die Jahre gekommen sind“. Bisher war - von modernisierenden Instandsetzungen abgesehen - bei baulichen Veränderungen ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Die Kosten wurden nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Jetzt wird den Eigentümern für konkrete Maßnahmen das Recht eingeräumt, abweichende Kostenverteilungsmaßstäbe zu beschließen. Diese richten sich nach Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit. Mit einer Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile ist ein solcher Beschluss möglich. Damit soll dem Gedanken Rechnung getragen werden, dass bestimmte Einrichtungen der Anlage von den Eigentümern nicht gleichmäßig genutzt werden oder von Vorteil sind, beispielsweise in Mehrhausanlagen oder bei der Aufzugnutzung.

Modernisierung und Anpassung an den Stand der Technik

Entsprechende Maßnahmen können ebenfalls mit so genannter „doppelt qualifizierter Mehrheit“ beschlossen werden, also mit mehr als 3/4 der Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Damit ist die Gemeinschaft wesentlich flexibler als früher, notwendige oder gewünschte Modernisierungsmaßnahmen oder Anpassungen an den Stand der Technik in die Tat umzusetzen.

Vereinfachungen in der Verwaltung

Die neue Vorschrift bestimmt, dass die Wohnungseigentümer Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeit von Wohngeldern und Sonderumlagen mit Stimmenmehrheit beschließen können. Das beinhaltet auch die Folgen des Verzugs und die Kostenverteilung für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder einen besonderen Verwaltungsaufwand. Beispielsweise kann nun mit Mehrheit über Einführung des Lastschriftverfahrens für Wohngeldzahlungen und Sonderumlagen, Verzugszinsen, Schadenspauschalen und Umzugskostenpauschalen beschlossen werden. Auch hier hat der Gesetzgeber das Verursacherprinzip in den Vordergrund gerückt, welches eine direkte Kostenzuordnung gegenüber dem einzelnen Eigentümer ermöglicht.

Einführung einer Beschlusssammlung

Aufgrund der nunmehr gegebenen Änderungsmöglichkeiten (Abweichungen von den ursprünglichen Regelungen der Teilungserklärung) wird die Führung einer Beschlusssammlung zwingend vorgeschrieben. Somit können sich alle Miteigentümer, Kaufinteressenten und so weiter umfassend über die Beschlusslage in der Gemeinschaft informieren. In diese Sammlung sind alle Beschlüsse der Eigentümerversammlungen sowie alle schriftlichen Beschlüsse und Urteile in Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft vom Verwalter einzutragen. Die nicht ordnungsgemäße Führung des Beschlussbuches kann sogar die sofortige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nach sich ziehen.

Da sich die Verwalter und Rechtsberater im Bereich des Wohnungseigentums vielfältigen neuen Aufgaben gegenübersehen, sind Reibungsverluste anfangs nicht zu vermeiden. Umso wichtiger werden konsequente Fortbildungsmaßnahmen und Einholung von Informationen über die Beschlussmöglichkeiten, etwa bei der Vorbereitung von Eigentümerversammlungen.

Stand: 21.06.2007