Immobilienrecht - Architektenhaftung II

Für den Bauherrn ist es sehr wichtig, dass neben der technisch richtigen Planung auch die Einhaltung der vorgegebenen Kosten gewährleistet ist.

Es handelt sich um eine vertraglich geschuldete Beschaffenheit, wenn Bauherr und Architekt einen bestimmten Kostenrahmen vereinbart haben. Für den Fall, dass dieser Kostenrahmen überschritten wird, liegt ein Mangel des Architektenwerks vor. Hierauf gestützte Schadensersatzansprüche des Bauherrn wegen Verletzung von Leistungspflichten unterliegen der fünfjährigen Gewährleistungsfrist nach den Bestimmungen des Werkvertragsrechts.

Es ist aus Beweisgründen anzuraten, dass der vereinbarte Kostenrahmen schriftlich vereinbart wird.

Für den Fall, dass sich ein Kostenrahmen im Sinne einer Höchstbausumme nicht aus dem schriftlichen Architektenvertrag ergibt, spricht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Vertragsurkunde für das Fehlen gerade einer solchen Vereinbarung.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass zwischen Bauherrn und Architekten anfänglich ein Kostenrahmen vereinbart wird, die Baukosten im Bauantrag aber deutlich höher angegeben werden. Aus der Tatsache, dass der Bauherr den Bauantrag unterschreibt, wird dann versucht herzuleiten, dass er seinen ursprünglichen Kostenrahmen aufgeben wollte. Das ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) regelmäßig nicht der Fall. Der Bauantrag hat eine andere Funktion. Daher kann aus dessen Abzeichnung nicht auf einen Rechtsbindungswillen des Bauherrn dahingehend geschlossen werden, er wolle sein Bauvorhaben teurer als vereinbart durchführen.

Vor der Geltendmachung der Schadensersatzansprüche durch den Bauherrn, die sich aus einer Haftung im Kostenbereich zu Lasten des Architekten ergeben, ist dem Architekten zunächst die Gelegenheit zur Nacherfüllung zu geben. Verweigert der Architekt dann notwendig werdende Umplanungen oder führen seine weitergehenden Bemühungen ebenfalls nicht zum Erfolg, kann der Bauherr dann den Vertrag aus wichtigem Grund kündigen.

Sind die Architektenleistungen für den Bauherrn unbrauchbar, so entfällt jeglicher Honoraranspruch des Architekten.

Dies gilt insbesondere dann, wenn der Bauherr das Bauvorhaben aufgibt. Der Architekt muss bereits geleistete Abschlagszahlungen in diesem Fall zurückzahlen und auch nutzlos aufgewendete Genehmigungsgebühren für das Baugenehmigungsverfahren erstatten.

Sollte sich der Bauherr dennoch für die Durchführung des Bauvorhabens entscheiden, ist eine Begrenzung des Honoraranspruches des Architekten der Höhe nach vorzunehmen. Hierbei sind die, aus der Kostenobergrenze als Beschaffenheit abzuleitenden, anrechenbaren Kosten maßgeblich. Jeder andere Ansatz ist abzulehnen, da anderenfalls der Architekt aus seiner mangelhaften Planungsleistung noch einen Vorteil ziehen könnte.

Die Haftungsfrage im Kostenbereich stellt sich auch, wenn eingeplante Fördermittel zum Beispiel durch verspätete Beantragung nicht bewilligt werden. Eine Haftung des Architekten kommt in diesem Fall aber nur dann in Betracht, wenn er über die vom Bauherrn beabsichtigte Fördermittelbeantragung Kenntnis hat und schuldhaft die zeitnahe Information über förderfähige Mehrkosten oder Ähnliches unterlässt.

Haftung wegen mangelhafter Objektüberwachung

Ein hohes Haftungsrisiko für überwachende Architekten und Bauingenieure ergibt sich im Bereich der mangelhaften Objektüberwachung. Diese Haftungsrisiken werden von vielen Architekten verkannt. Das liegt daran, dass es nicht nur um die Kontrolle der fachgerechten Ausführung der Bauleistung geht, sondern beispielsweise auch um die zeitliche Koordinierung.

Die Haftung des Architekten richtet sich nach dem Werkvertragsrecht. Dabei ist es unerheblich, ob der Architekt mit einem sogenannten Vollauftrag über sämtliche der in § 15 HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) beschriebenen Teilleistungen beauftragt ist oder die Objektüberwachung gesondert als Einzelleistung übernommen hat.

Im Rahmen der Objektüberwachung gilt es insbesondere zu beachten, dass mit der Beauftragung der Bauausführung durch den Generalunternehmer die Intensität der erforderlichen Überwachung durch den Architekten nicht etwa eingeschränkt wird.

In jedem Einzelfall einer möglichen Haftung gilt es zu prüfen, ob es sich um einfache Arbeiten oder um besonders überwachungsintensive Maßnahmen handelt.

Zu letzteren gehören Arbeiten, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen oder aufgrund ihrer Bedeutung eine gesteigerte und besonders intensive Überwachung erfordern. Dies ist unter anderem gegeben beim Einbau von Dämm-Materialien oder aber auch bei der Grundstücks- und Gebäudeeinmessung. Diese Einmessung ist regelmäßig durch den objektüberwachenden Architekten zu überprüfen, weil hiervon die richtige Lage des Baukörpers entscheidend abhängt.

Zur Vermeidung eines gegen ihn gerichteten Anspruchs sollte der überwachende Architekt regelmäßig zumindest eine stichprobenartige Überprüfung der jeweiligen Bauleistungen vornehmen.

Dies gilt grundsätzlich auch, wenn der Bauherr einzelne Arbeiten in Eigenleistung erbringt.

Im Falle von Eigenleistung des Bauherrn, die sich in der Praxis besonders häufig als fehlerträchtig erweist, können Haftungsrisiken des Architekten vermieden werden. Dazu muss der überwachende Architekt durch eine individualvertragliche Vereinbarung einen diesbezüglichen Haftungsausschluss vornehmen.

Zur Objektüberwachung gehört ferner auch die Rechnungsprüfung. Sowohl Abschlagsrechnungen als auch die Schlussrechnung des Unternehmers sind zu überprüfen. Dabei geht es um die fachtechnischen und rechnerischen Positionen. Außerdem muss der Architekt prüfen, ob die zugrunde gelegten Leistungen erbracht sind und diese der vertraglichen Vereinbarung entsprechen.

Ansprüche des Bauherrn gegen den Architekten aus fehlerhafter Objektüberwachung verjähren innerhalb von fünf Jahren. Abbrucharbeiten gehören nicht zu den überwachungsbedürftigen Arbeiten.

Verkehrssicherungspflichten

Sowohl den planenden als auch den mit der Objektüberwachung beauftragten Architekten können Verkehrssicherungspflichten treffen. Häufig kommt es auf Baustellen zu Unfällen, weil oftmals einfachste Sicherheitsvorkehrungen nicht getroffen und / oder kontrolliert werden.

Das zeigt beispielsweise eine Entscheidung des OLG Hamm, in der der objektüberwachende Architekt für eine an der Gebäuderückwand befindliche Treppenanlage die Freigabe erteilt hatte. Sie verfügte aber weder über ein festes Geländer noch über Umwehrungen des Zwischenpodestes. Den eingetretenen Schaden, den ein Mieter dadurch erlitt, dass er diese Treppenanlage benutzt hatte und auf dieser gestützt war, musste der Architekt uneingeschränkt ersetzen.

Stand: 17.07.2007