Immobilienrecht - Architektenhaftung

Architektenhaftung

Der Architekt übernimmt für seine vertraglich vereinbarten Tätigkeiten, zum Beispiel im Bereich der Planung und Ausführung, die volle Haftung.

Das heißt, gleichgültig, wer den Schaden tatsächlich verursacht hat, der Geschädigte kann sich immer an den Architekten oder den ausführenden Unternehmer wenden. Wegen der gesamtschuldnerischen Haftung ist dabei die Bauüberwachung besonders haftungsanfällig. Hier wird die Haftungsgefahr insbesondere durch steigende Baukosten, komplizierte Baumethoden sowie eine teils strenge, nicht selten voll zu Lasten des Architekten gehende Rechtsprechung, vergrößert.

Daher ist es sowohl für den Architekten wie auch für den Bauherrn empfehlenswert, wenn eine objektbezogene und zeitlich auf die voraussichtliche Dauer des Objektes begrenzte Versicherung abgeschlossen wird. Das empfiehlt sich insbesondere bei Großprojekten und ist für den Bauherrn, im Hinblick auf die Durchsetzungsmöglichkeiten seiner Ansprüche, von Vorteil.

Architektentätigkeiten aus bloßer Gefälligkeit

Das OLG Köln hat in einer Entscheidung klar festgestellt, dass auch die Erbringung bauplanender oder bauüberwachender Architektentätigkeiten aus bloßer Gefälligkeit, also ohne Vereinbarung eines Honorars, zu einer Haftung des Architekten führen, soweit ein Fehlverhalten des Architekten nachzuweisen ist. Bei einer faktischen Übernahme von Architektenleistungen gelten also dieselben Grundsätze wie im Falle einer Vertragshaftung. Dies gilt auch für die Verjährung von Ansprüchen des Bauherrn.

Die Tatsache, dass der Architekt aus Gefälligkeit ohne Honoraranspruch tätig ist, führt ebenso wenig zu einer Haftungsbeschränkung wie die Vereinbarung eines sehr geringen, nur symbolischen Honorars.

Der Architekt wird, jedenfalls bei umfassender Beauftragung, vielfältig tätig, das heißt, er begleitet das Bauvorhaben sowohl technisch wie auch wirtschaftlich.

Folglich sind auch die Haftungsrisiken des Architekten vielfältig, wobei die Haftung völlig unabhängig davon zu beurteilen ist, ob für einen Baumangel gleichzeitig der Bauunternehmer einstandspflichtig ist. Deshalb ist denkbar, dass eine Haftung des Architekten auf Schadensersatz gegeben ist, wenn sich beispielsweise sein Planungsfehler im Bauwerk verkörpert hat. Das gilt auch, wenn es der Auftraggeber versäumt hat, die Voraussetzungen auch für eine Anspruchsdurchsetzung gegenüber dem mitverantwortlichen Werkunternehmer zu schaffen.

Der Architekt haftet in den Fällen, in denen sich sein Planungsfehler bereits im Bauwerk realisiert hat, regelmäßig nur auf Schadensersatz. Er kann nicht im Wege der Vorschussklage auf Ersatz der Nachbesserungskosten / Nacherfüllungskosten in Anspruch genommen werden.

Haftung für fehlende Genehmigungsfähigkeit

Als Erfolg seiner Tätigkeit schuldet der Architekt eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung, sofern er mit Planungsleistungen beauftragt wurde. Das OLG Düsseldorf hat im Jahre 2005 entschieden, dass dieser geschuldete Erfolg beispielsweise nicht erreicht ist, wenn die Genehmigungsbehörde den rechtswidrigen Zustand, der auf der nicht genehmigungsfähigen Planung des Architekten beruht, lediglich duldet. Das Genehmigungsrisiko liegt also stets beim Architekten.

Vorsicht ist in den Fällen geboten, in denen der Bauherr das zur Verfügung stehende Grundstück möglichst optimal ausnutzen und dabei bewusst die Grenzen des baurechtlich zulässigen ausloten oder diese sogar überschreiten will. Dann ist ihm das Risiko einer fehlenden Genehmigungsfähigkeit durchaus bekannt. Im Rahmen der Privatautonomie können die Parteien eines Architektenvertrages vereinbaren, ob und in welchem Umfang der Bauherr das Risiko übernimmt, dass die erstellte Planung nicht genehmigungsfähig ist. Derartige Vereinbarungen sind aber eher eine Ausnahme.

In den Fällen, in denen der Architekt keine dauerhaft genehmigungsfähige Planung vorlegt, kann der Bauherr, in der Regel erst nach entsprechender Fristsetzung zur Nacherfüllung, den Architektenvertrag kündigen. In Ausnahmefällen, etwa bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Architekten, kann die Kündigung ohne vorherige Fristsetzung ausgesprochen werden.

Haftung für Planungsfehler

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass das Werk des Architekten den anerkannten Regeln der Baukunst und der Technik entsprechen muss. In der Praxis haben sich als besonders haftungsrelevant planerische Vorgaben hinsichtlich der Bauwerksabdichtung erwiesen. Dies gilt insbesondere dann, wenn vom Architekten die konkreten Bodenverhältnisse und der damit verbundene Schutz gegen nicht drückendes oder drückendes Wasser fehlerhaft oder gar nicht berücksichtigt werden. Nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf müssen auch Grundwasserstände berücksichtigt werden, die in einem Beobachtungszeitraum von 20 Jahren nur gelegentlich erreicht worden sind.

Im Falle von Sanierungsobjekten gilt: Der Architekt ist verpflichtet, das Vorhandensein und die Wirksamkeit einer Gebäudeabdichtung zu untersuchen und, soweit erforderlich, Abdichtungsmaßnahmen zu planen und deren ordnungsgemäße Ausführung zu beaufsichtigen.

Planungsfehler treten aber nicht nur bei besonders aufwendigen Sonderkonstruktionen auf, sondern auch beim Bau von Einfamilienhäusern / Doppelhäusern.

Unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen ist beispielsweise die Planung eines Doppelhauses wegen unzureichender Schalldämmung bereits dann mangelhaft, wenn die Errichtung in einschaliger statt in zweischaliger Bauweise erfolgt.

Im Bereich der Planungsfehler von Architekten seien weiterhin beispielhaft aufgezählt: Falsche Wärmebedarfsberechnung; fehlerhafte Baustoffauswahl; fehlerhafte Wohnflächenberechnung. Bei einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung können die Haftungsfolgen für den einzustehenden Architekten sehr weitreichend sein. Beispiel: Der Architekt berechnet die Wohnfläche falsch und erhält einen überhöhten Wert. Dieser Wert wird vom Bauträger übernommen und fließt in den Werbeprospekt und die Kalkulation des Verkaufspreises ein. Für die damit verbundenen, erheblichen Mindererlöse des Bauträgers hat der Architekt im Wege des Schadensersatzes einzustehen. So urteilten die Richter am Saarbrücker Oberlandesgericht.

Stand: 17.07.2007