Nießbrauch
Übertragung von Immobilienvermögen unter gleichzeitiger Nießbrauchsbestellung.
Die Übertragung von Immobilien bei gleichzeitiger Bestellung des Nießbrauchs zu Gunsten des früheren Eigentümers, gewährt aus schenkungssteuerlicher und erbschaftsteuerlicher Sicht interessante Gestaltungsmöglichkeiten. So können unter Umständen die steuerlichen Freibeträge gemäß § 16 Erbschaftsteuergesetz (zum Beispiel Ehegatten 307.000 Euro, Kinder 205.000 Euro) gegebenenfalls mehrfach ausgenutzt werden, ohne dass sich eine Steuerbelastung ergibt.
Beim sogenannten Vorbehaltsnießbrauch behält sich der bisherige Eigentümer einer Immobilie bei der Übertragung auf einen anderen (insbesondere nahen Angehörigen) ein Nutzungsrecht an der Immobilie vor. Aus zivilrechtlicher Sicht wird damit von dem neuen Eigentümer dem alten Eigentümer ein Wohnrecht oder der Nießbrauch eingeräumt. Nießbrauch bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der alte Eigentümer den wirtschaftlichen Nutzen an der Immobilie (bespielsweise Mieteinnahmen) weiterhin behält, aber auch die Belastungen, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen (zum Beispiel Erhaltungsaufwendungen), weiterhin zu tragen hat.
Zivil- und steuerrechtlich handelt es sich damit bei dem Vorbehaltsnießbrauch regelmäßig um vorweggenommene Erbregelungen.
Der Übertragende behält sich dabei sämtliche Rechte an der übertragenen Immobilie vor, beziehungsweise nutzt diese weiterhin selbst. Schenkungs- und erbschaftsteuerrechtlich wird diese Gestaltung für den Erwerber vor allem deshalb interessant, da die ihm überlassene Immobilie mit dem Nießbrauchsrecht belastet ist, was die Höhe des steuerlichen Erwerbs durch den Schenker mindert. Sollten daher im Rahmen der Übertragung der Immobilie bereits alle Freibeträge ausgenutzt sein, fällt durch die Belastung mit dem Nießbrauch weniger oder gar keine Schenkungsteuer an.
Für den neuen Eigentümer der Immobilie bedeutet die Übertragung, dass er in das Grundbuch eingetragen wird, ansonsten aber während der Laufzeit des Nießbrauchs keine steuerlich relevanten Einkünfte erzielt.
Der Überträger der Immobilie verliert durch die Einräumung des Nießbrauchs nicht gleichzeitig die Berechtigung zum Abzug der Abschreibung für die Immobilie und kann auch weiterhin die von ihm getragenen Aufwendungen für die Immobilie steuerlich geltend machen.
Die Gestaltung von Überlassungsverträgen mit gleichzeitiger Einräumung eines Nießbrauchrechtes sollte nur von einem Fachmann vorgenommen werden.
Sie muss dann notariell beurkundet werden und sollte vorher auf jeden Fall mit einem kompetenten Steuerberater besprochen worden sein.
Stand: 12.04.2006