Immobilienrecht - Maklerprovision

Ein Provisionsanspruch steht dem Makler nur zu, wenn er ausdrücklich und unmissverständlich auf die Provisionspflicht hinweist.

Wird unter Inanspruchnahme eines Maklers eine Immobilie erworben, besteht oft Streit darüber, wer die Provision des Maklers bezahlen soll. In der Regel wird der Makler seinen Provisionsanspruch gegenüber dem Erwerber durchsetzen wollen. Dies gelingt aber nur dann, wenn der Makler mit dem Erwerber auch eine Provisionsabrede getroffen hat. Meist wird kein schriftlicher Maklervertrag geschlossen. Dies ist aber auch nicht zwingend erforderlich.

Denn eine solche Provisionsabrede nach § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten zu Stande kommen.

Hierzu ist es jedoch erforderlich, dass der Makler eindeutig zu erkennen gibt, dass er gerade von seinem künftigen Auftraggeber eine Provision verlangt und anschließend der künftige Auftraggeber die Dienste eines gewerbsmäßigen Maklers in Anspruch nimmt oder sich gefallen lässt, so jedenfalls bereits die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

In einem Urteil vom 22. September 2005 hat der Bundesgerichtshof (BGH) dies nochmals ausdrücklich bekräftigt. Ein Interessent hatte sich auf der Suche nach einem Einfamilienhaus an den Makler gewandt. Der Makler hatte ihn daraufhin auch auf ein unbebautes Grundstück hingewiesen.

Mit dieser Entscheidung stellt der BGH nochmals klar, dass an eine stillschweigende Provisionsabrede durch schlüssiges Verhalten strenge Anforderungen zu stellen sind. Wer sich an einen Makler wendet, der mit Angeboten werbend im Verkehr auftritt, erklärt nach Auffassung des BGH damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zu Stande kommt. Der Interessent darf nämlich, soweit ihm gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Der Kaufinteressent braucht in einem solchen Fall - so der BGH - nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet.

Dabei reicht auch die Besichtigung des Verkaufsobjekts, zusammen mit dem Makler, für einen schlüssigen Vertragsschluss noch nicht aus.

Neu an der Entscheidung des BGH ist, dass diese Erwägungen auch dann gelten, wenn der Makler anlässlich einer Anfrage des Interessenten diesem von sich aus weitere Objekte offeriert. Auch dann, wenn der Kunde ohne Bezugnahme auf ein Inserat oder ein sonstiges Einzelangebot des Maklers Kontakt zu diesem aufnimmt, um sich Objekte aus dessen “Bestand” benennen zu lassen. Selbst unter diesen Umständen liegt in der Objektangabe letztlich ein vom Makler ausgehendes Angebot. Der Interessent darf damit rechnen die Objekte seien dem Makler schon von dem Verkäufer an die Hand gegeben worden und mit diesem bestehe ein Maklervertrag. Das gilt auch, wenn ihm bewusst ist, dass er insoweit Dienste des Maklers entgegennimmt. Anders liege der Fall nur bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerdienstleistungen seitens des Kunden, insbesondere bei der Erteilung eines eigenen Suchauftrags.

Es ist also Sache des Maklers, eindeutig und unmissverständlich deutlich zu machen, dass er eine entgeltliche Maklerleistung gerade für den potenziellen Auftraggeber erbringen will.

Ein Makler, der erkennbar bereits in vertraglicher Beziehung zur Verkäuferseite steht, muss dabei besonders hohen Anforderungen gerecht werden, wenn er auch die Käuferseite zur Provisionszahlung verpflichten will. Hat der Makler hingegen eindeutig auf diese Provisionspflicht hingewiesen, etwa in einem vom Käufer unterzeichneten Objektnachweis und nimmt der Käufer daraufhin weitere Leistungen des Maklers in Anspruch, kann dies eine Provisionspflicht begründen.

Es ist also ratsam, stets genau zu prüfen, welche Unterlagen der Makler dem Interessenten vorlegt und ob in diesen Unterlagen ein solcher Provisionshinweis vorhanden ist. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob das Provisionsverlangen berechtigt ist, sollten Sie die Sache von einem kompetenten Rechtsanwalt prüfen lassen.

Stand: 04.05.2006