Immobilienrecht - Kaufvertrag II

Vertragsgestaltung - Ein Grundstückskaufvertrag wird nach einem bestimmten Muster aufgebaut.

Urkundeneingang

Hier erfolgt die genaue Angabe der Personalien der Vertragsteile. Erforderlich sind hierbei Name, Vornamen, Geburtsdatum, aktuelle Wohnanschrift und unter Umständen der Güterstand. Weiterhin wird der aktuelle Grundbuchinhalt des Grundeigentums angegeben.

Verkauf, Grundbucherklärungen

Es folgt die schuldrechtliche Erklärung über den Verkauf sowie die hierzu erforderlichen Grundbucherklärungen (Einigung über den Eigentumsübergang, Eintragung einer Eigentumsvormerkung sowie deren Löschung bei Eigentumsumschreibung). Die Eigentumsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Grundeigentum mehrfach veräußert, dass es nachträglich mit Grundpfandrechten belastet wird oder dass ein Dritter das Vertragsobjekt während der Abwicklungsphase pfändet.

Sie ist unentbehrlich. Die Auflassung, das heißt Eigentumsumschreibung, wird in dem Kaufvertrag erklärt, um zusätzliche Kosten zu ersparen. Der Notar darf diese erst vorlegen, wenn der Verkäufer bestätigt hat, dass der Kaufpreis bezahlt ist, oder der Käufer dies durch Bankbeleg nachgewiesen hat. Beide Seiten sind gesichert: Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst dann, wenn er abgesichert ist, der Verkäufer verliert das Eigentum nicht, bevor er das Geld erhalten hat.

Kaufpreis

Der Kaufpreis ist beziffert und alle Regelungen über die Fälligkeit und die Bezahlung des Kaufpreises sind enthalten. Übliche Kaufpreisfälligkeiten sind die rangrichtige Eintragung der Eigentumsvormerkung, die Abgabe des Negativattests der Gemeinde bezüglich ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts und die Vorlage aller Lastenfreistellungsunterlagen beim Notar. Hinzu können in besonderen Fällen weitere Voraussetzungen treten, zum Beispiel die Verzichtserklärung hinsichtlich privater Vorkaufsrechte, die Erteilung weiterer Genehmigungen (Vormundschaftsgericht, Nachlassgericht, vollmachtlos Vertretene und so weiter).

Sofern die zu löschenden Grundpfandrechte (Grundschulden oder Hypotheken) noch Restkreditbeträge des Verkäufers absichern, wird der Gläubiger die zur Löschung erforderlichen Unterlagen (Grundschuldbriefe und Löschungsbewilligungen) an den Notar nur unter der Treuhandauflage übersenden, dass davon lediglich nach Zahlung des Restbetrags in Höhe eines zu beziffernden Betrags Gebrauch gemacht wird. Diese Rückzahlung des Darlehens erfolgt, aufgrund entsprechender Mitteilung durch den Notar im Fälligkeitsschreiben, unmittelbar durch den Käufer in Anrechnung auf den Kaufpreis, also wirtschaftlich zu Lasten des Verkäufers.

Lediglich der nicht zur Lastenfreistellung erforderliche Betrag wird unmittelbar auf das Privatkonto des Verkäufers, überwiesen.

Auf keinen Fall sollten Zahlungen geleistet werden, bevor die Fälligkeitsmitteilung des Notars dem Käufer vorliegt. Der Verkäufer sowie die finanzierende Bank (Darlehensgeber) des Käufers - sofern dem Notar bekannt - erhalten einen Abdruck des Fälligkeitsschreibens zur Kenntnisnahme.

Vollstreckungsunterwerfung des Käufers

Der Käufer unterwirft sich im Kaufvertrag wegen der Zahlung des Kaufpreises der sorfortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen. Dies ist eine übliche Absicherung der Verkäufers, der damit in die Lage versetzt wird, ohne Klage vor Gericht von einem säumigen Käufer den Kaufpreis zu fordern.

Da der Notar die so genannte vollstreckbare Ausfertigung erst erteilt, wenn die üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen von ihm festgestellt wurden, ist der Käufer gegen Missbrauch geschützt.

Besitzübergang mit Nutzungsmöglichkeit und Lastentragung

Es wird der Zeitpunkt angegeben, zu dem das Nutzungsrecht und die Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten am Grundeigentum auf den Käufer übergehen. Dieser Zeitpunkt ist nicht identisch mit dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs - das Eigentum geht erst mit Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer über.

Steuerlich maßgeblicher “Anschaffungszeitpunkt” ist dieser Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.

Dies erfolgt mit Zahlung des vollständigen Kaufpreises, da sonst der Verkäufer eine ungesicherte Vorleistungen erbringen würde (er würde dem Käufer bereits ermöglichen, das Objekt umzugestalten oder zu nutzen, bevor gesichert ist, dass der Kaufpreis bezahlt werden kann). Ferner werden hier auch Fragen der Erschließung des Grundstücks geregelt. Maßgeblich ist hierbei, ob das Grundstück zwischen den Beteiligten als “voll erschlossen” verkauft wurde - dann trägt der Verkäufer das Risiko, dass etwa bereits in Natur erstellte Erschließungsanlagen noch nicht abgerechnet sind - oder ob lediglich eine Zusage dergestalt gemacht wurde, dass die bisher in Rechnung gestellten Beiträge und Kosten bezahlt sind.

Bei einem noch nicht bebauten Grundstück trägt jedoch in jedem Fall der Käufer die so genannten “Anschlusskosten”, das heißt die Kosten für die unmittelbare Anschließung der zu errichtenden Gebäude an die öffentlichen Netze, sowie etwaige Nacherhebungen auf Erschließungskosten aufgrund höherer baulicher Nutzung als der bereits vorab abgegoltenen (insbesondere hinsichtlich der Kanalbaukostenbeiträge).

Hier werden auch etwaige Vermietungen sowie etwaige Räumungen durch den Vermieter geregelt.

Sachmängel

Zu unterscheiden hierbei ist die Sachmängelgewährleistung von der Rechtsmängelgewährleistung. Der Verkäufer sichert den Übergang eines lastenfreien Grundstücks auf den Käufer zu, er übernimmt für den Zustand des Grundstücks sowie der darauf stehenden (Alt-) Gebäude regelmäßig keine Gewähr. Dies entspricht üblicher Vertragspraxis. Besonderheiten gelten nur beim Mitverkauf beweglicher Sachen durch einen Unternehmer an einen Verbraucher (“Verbrauchsgüterkauf”) und bei so genannten Serienverträgen, für welche die strengen Regelungen (“allgemeine Geschäftsbedingungen”) gelten.

Finanzierungsvollmacht

Um dem Käufer die Bezahlung des Kaufpreises zu ermöglichen, muss der Verkäufer mit einer vorzeitigen Beleihung des Objekts für den Darlehensgeber des Käufers einverstanden sein. Der Verkäufer als Noch-Eigentümer lässt die Grundschuld am Vertragsobjekt im Grundbuch eintragen und schafft so die Voraussetzung für den finanzierenden Darlehensgeber des Käufers zur Auszahlung des Geldes. Im Kaufvertrag bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer, die Grundschuldbestellung auch in seinem Namen zu beurkunden. Eine persönliche Haftung für den Grundschuldbetrag oder Kosten geht er dabei nicht ein, die Darlehenssumme darf (bis zur Höhe des Kaufpreises) nur an den Verkäufer beziehungsweise dessen Bank ausgezahlt werden, zur Erfüllung der Kaufpreisschuld.

Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, steht es dem Käufer frei, etwa noch nicht in Anspruch genommene Darlehensmittel zu Bau- oder Renovierungszwecken et cetera einzusetzen.

Durch entsprechende notarielle Gestaltung ist sichergestellt, dass der Käufer die Finanzierungsmittel lediglich zur Bezahlung des Kaufpreises, nicht aber für sonstige Zwecke (beispielsweise zur Anschaffung eines neuen Pkw oder zur Finanzierung einer Urlaubsreise) verwenden kann. Die Absicherung von Darlehensmitteln zur “Vorfinanzierung” des Kaufpreises durch den Käufer im Wege der Eintragung einer Grundschuld am gekauften Grundeigentum, ist das übliche Verfahren und beinhaltet für keinen Vertragsteil erhöhte Risiken.

Schlusserklärungen

Die Urkunde endet mit dem Vollzugsauftrag an den Notar, den erforderlichen Belehrungsvermerken, sowie den Schlussbestimmungen hinsichtlich Kosten und Abschriften des Vertrags und etwaigen Maklergebühren.

Die Vertragskosten sowie die Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer, während die Kosten der Löschung der eingetragenen Belastungen der Verkäufer trägt. Die Kosten der Genehmigung des vollmachtlos Vertretenen trägt dieser selbst. Für alle Kosten haften kraft Gesetzes beide Vertragsteile, dies ist eine nicht ausschließbare gesamtschuldnerische Haftung. Alle vertraglichen Regelungen zu diesen Kosten regeln nur die Verteilung im Innenverhältnis.

Vollzug

Der Notar erledigt eine Vielzahl weiterer Tätigkeiten. Er hat die kraft Gesetzes erforderlichen Benachrichtigungen durchzuführen. Er überwacht die richtige Eintragungen im Grundbuch (Vormerkung, Grundschuld und Eigentumsumschreibung) Er holt alle erforderlichen Bescheinigungen und Genehmigungen und Negativatteste ein und veranlasst die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit an beide Vertragsteile. Er ist dafür verantwortlich, dass die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung an den Verkäufer erfolgen darf.

Rechtsfolgen eines Kaufvertrages

Für jedes Grundeigentum ist Grundsteuer zu zahlen. Steuerschuldner hierfür ist der Eigentümer zu Beginn eines jeden Kalenderjahres. Bei Besitzübergang im laufenden Kalenderjahr muss die anteilige Verrechnung der Grundsteuervorauszahlung zwischen den Vertragsteilen erfolgen, da seitens der Stadt / Gemeinde die Zurechnung auf den Käufer erst zum 01.01. des Folgejahres durchgeführt wird. Außerdem besteht eine Anzeigepflicht des Käufers, den Wechsel der Eigentumsverhältnisse bei dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen (innerhalb von drei Monaten nach Eigentumsumschreibung).

Darüber hinaus gehen die Gebäudeversicherungen kraft Gesetzes auf den Käufer über. Der Versicherer hat ein einmonatiges Kündigungsrecht ebenso wie der Käufer.

Der Verkauf ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, andernfalls wird der Versicherer von der Leistungspflicht frei, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach der Veräußerung eintritt.

Stand: 08.05.2006