Immobilienrecht - Bauliche Veränderungen

Das Wohnungseigentumsrecht (WEG) betont die Rechtssicherheit. Dadurch zementiert es tendenziell die Verhältnisse, besonders im baulichen Bestand.

Bauliche Veränderungen können, so § 22 Absatz 1 WEG, nicht mehrheitlich nach § 21 WEG beschlossen werden. Die WEG-Reform wird in § 22 Absatz 1 WEG die bisher fehlende Mehrheitsbeschlusskompetenz für bauliche Veränderungen schaffen. Allerdings wird auch danach die Zustimmung eines jeden Eigentümers erforderlich sein, der durch die beabsichtigte Maßnahme beeinträchtigt ist. Für bauwillige Eigentümer ist es vor diesem problematischen Hintergrund wichtig, die rechtlichen Wege zur Realisierung ihres Vorhabens, aber auch die Risiken auf diesem Weg, zu kennen.

Der Begriff der “baulichen Veränderung” und Beispiele

Bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums in seiner bestehenden Form, die auf Dauer angelegt ist. Die Schwelle ist niedrig anzusetzen. Bereits der Anstrich der Fassade mit einer anderen Farbe ist eine bauliche Veränderung, ebenso die Beseitigung des Fassadengrüns.

Beispiele für bauliche Veränderungen sind der Bau einer Terrasse auf einer Grünfläche, der Anbau eines Balkons, die Errichtung eines Wintergartens, das Anbringen einer Balkonverglasung, Um- oder Neubau von Fenstern oder die Installation einer Solaranlage. Auch Arbeiten innerhalb der Wohnung beziehungsweise der gewerblich genutzten Einheit sind bauliche Veränderungen, etwa Wanddurchbrüche durch eine tragende Wand, um zwei Wohnungen zu verbinden oder Durchbrüche durch die Geschossdecke. Die Liste denkbarer baulicher Veränderungen ist groß und nahezu unerschöpflich. In jedem Fall ist Vorsicht angebracht, um nicht später zum Rückbau gezwungen zu werden.

Besonders schwierig ist es, wenn einer der Miteigentümer seinen Anteil veräußert oder verstirbt. Je nachdem, welche Vereinbarung getroffen wurde, kann der Nachfolger seine Zustimmung verweigern und damit die Durchführung verhindern.

Bindung eines Sonderrechtsnachfolgers

1. Mehrheitsbeschluss
   
   Die Bindung eines Sonderrechtsnachfolgers (zum Beispiel Erwerber, Erbe) an einen wirksamen Beschluss ergibt sich aus § 10 Absatz 3 WEG. Danach bedürfen Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 WEG zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

2. Zustimmungserklärung
   
   Umstritten ist, ob bei Zustimmung außerhalb einer Versammlung der Rechtsnachfolger gebunden ist.
   
   Nach der herrschenden Auffassung in der Rechtsprechung soll der Sondernachfolger nur dann an die Zustimmung seines Vorgängers gebunden sein, wenn im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels die Baumaßnahme bereits durchgeführt ist. Argument dafür ist, der Erwerber könne vor dem Kauf die bauliche Veränderung augenscheinlich feststellen und sich beim Verkäufer über die Umstände erkundigen. Die rechtmäßig geschaffene, bauliche Maßnahme könne nicht durch Veräußerung einer Wohnung rechtswidrig werden.
   
   Falls die bauliche Maßnahme allerdings nicht wenigstens teilweise ausgeführt worden sei, trete eine Bindung des Erwerbers nicht ein. Der Bauwillige muss in diesem Fall noch einmal um die Zustimmung - nun des Erwerbers - für die geplante Baumaßnahme werben.
   
   Die Literatur führt demgegenüber ins Feld, der bauwillige Eigentümer müsse sich auf die Zustimmungen verlassen können, habe im Vertrauen darauf eventuell schon erheblich investiert. Selbst wenn das Vorhaben noch nicht in concreto begonnen worden sei, die Rechtmäßigkeit des Vorhabens bleibe auch dann bestehen, wenn es noch nicht ausgeführt wurde. Es sei auch möglich, dass bauliche Veränderungen nicht sichtbar seien.

3. Vereinbarung
   
   Nach herrschender Meinung ist der Sonderrechtsnachfolger an eine Vereinbarung gemäß § 10 Absatz 2 WEG nur dann gebunden, wenn eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt ist oder wenn er rechtsgeschäftlich, also durch Vertrag mit dem Verkäufer, in diese Vereinbarung eingetreten ist.

Stand: 14.11.2006