Voraussetzungen und Folgen eines Immobilienkaufvertrages.
Für die Übertragung von Allein- oder Miteigentum an eine Immobilie ist das Vorliegen eines Kaufvertrages maßgeblich. Dieser unterliegt den nachfolgend aufgeführten Formvorschriften sowie Folgen, die sich als Rechte und Pflichten daraus und insbesondere aus den gesetzlichen Vorschriften ergeben. Die hier aufgeführten Maßstäbe sind beispielhaft aufgelistet für einen gewöhnlichen Grundstückskauf. Für die Übertragung von zum Beispiel Wohneigentum oder Erbbaurecht gelten Besonderheiten, auf die hier aus Platzgründen nicht eingegangen werden kann.
Voraussetzungen eines Immobilienkaufvertrages
Der Kauf- / Verkauf einer Immobilie stellt - so der Gedanke des Gesetzgebers - sowohl für den Erwerber als auch für den Veräußerer im Regelfall einen Akt von besonderer Bedeutung dar. Daher unterliegt er einschließlich sämtlicher Nebenabreden (mit wenigen Ausnahmen) einem Formzwang, der Pflicht zur notariellen Beurkundung. Dieses Formerfordernis dehnt sich sogar grundsätzlich aus auf mögliche Vorverträge. Hierbei ist die gleichzeitige Anwesenheit der Vertragsparteien im Beurkundungstermin allerdings nicht erforderlich.
Die Verletzung der Beurkundungspflicht führt grundsätzlich zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages.
Nur ausnahmsweise wird ein Immobilienkaufvertrag dann wirksam, wenn er unvollständig beurkundet worden ist. Dann nämlich, wenn alles Vereinbarte überhaupt, wenn auch unvollkommen zum Ausdruck gebracht worden ist. Hier können dann außerhalb der Urkunde liegende Umstände zur ergänzenden Vertragsauslegung herangezogen werden.
Von Bedeutung ist, dass eine bewusst unrichtige Beurkundung (beispielsweise bewusst zu niedrig angegebener Kaufpreis) zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages führt. In einem solchen Fall ist das in Wahrheit Gewollte und Vereinbarte mangels Formeinhaltung ebenfalls nichtig.
Ein ohne Beachtung der vorgenannten notariellen Beurkundung geschlossener Kaufvertrag über Grundstücke wird allerdings durch Heilung des Mangels wirksam und zwar durch Auflassung (Eigentumsübertragung) und Eintragung des Rechtsüberganges in das Grundbuch.
Rechte und Pflichten aus einem die Formvorschriften beachtenden Immobilienkaufvertrag
Der Grundstücksverkäufer muss nun alles dafür tun, dem Erwerber das Eigentum zu verschaffen. Im Regelfall führt er eine Voreintragung (Auflassungsvormerkung) herbei, gegebenenfalls beauftragt er eine Grundstücksvermessung.
Der Käufer hat das Eigentum anzunehmen und den Kaufpreis gemäß der Zahlungsabrede zu entrichten. Bei Zahlung des Kaufpreises aus einem Bankkredit wird meistens zur Absicherung der Bankinteressen ein Grundpfandrecht eingetragen.
Im Regelfall übernimmt der Käufer die Kosten des Kaufvertrages und der Eigentumsumschreibung. Er hat auch die Grunderwerbssteuer zu tragen.
Abwicklung des Grundstückskaufvertrages
Häufig wird der beurkundende Notar zur Erleichterung mit der Durchführung der Abwicklung beauftragt. Der Notar unterliegt dabei bestimmten Amtspflichten.
Stand: 22.11.2005