Beim Kauf einer Gebäudeimmobilie sollte der Käufer im Kaufvertrag darauf bestehen, dass der Verkäufer ihm auch Mängelansprüche ...
... gegen Voreigentümer und/oder Baufirmen abtritt.
Oft kommt es vor, dass ein Grundstück unter Anschluss der Sachmängelgewährleistung erworben wird. Was sich so abstrakt und banal anhört, kann dem Käufer im konkreten Fall teuer zu stehen kommen. Versäumnisse bei Vertragsabschluß kann auch das Gericht meist nicht reparieren. Der vereinfacht dargestellte Fall, der dem Bundesgerichtshof vorlag, verdeutlicht das Problem:
Die Käufer erwarben vom Verkäufer ein Grundstück mit Einfamilienhaus unter Anschluß der Sachmängelgewährleistung, das die Verkäufer von einem Architekten, dem sogenannten Erstverkäufer, übernommen hatten. Beim Bezug des Hauses stellten die Käufer Feuchtigkeitsschäden im Keller fest. Gestützt auf Gutachten gingen sie davon, dass die Mängel zwar nicht den Verkäufern, wohl aber dem Erstverkäufer bekannt gewesen seien, daher stünden ihnen unverjährt Gewährleistungsansprüche gegen den Erstverkäufer zu. Deshalb seien die Verkäufer verpflichtet, den Käufern einen Anspruch auf Gewährleistung gegen den Erstverkäufer abzutreten.
Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof in seinem Urteil mit einleuchtender Begründung entgegengetreten (V ZR 225/03).
Danach verlagert sich das “allgemeine Mängelrisiko” auf den Käufer wenn die Gewährleistung für ein bebautes Grundstück vertraglich ausgeschlossen worden ist. Der Sinn einer solchen Regelung sei, dass der Verkäufer, wegen für möglich gehaltener Mängel, später nicht mehr in Anspruch genommen werden soll. Die Angelegenheit soll für ihn “erledigt” sein.
Um zu vermeiden, dass eine Mängelbeseitigung ausschließlich zu Lasten des Käufers eines Grundstücks geht, kann nur dringend empfohlen werden, dass der Käufer sich im Kaufvertrag vom Verkäufer Mängelansprüche abtreten lässt.
Stand: 25.04.2005