Manfred K. hat eine Gaststätte und eine Wohnung in der gleichen Immobilie an eine Person verpachtet beziehungsweise vermietet.
Plötzlich bleiben die Miet-Zahlungen für die Gaststätte aus. Manfred K. fragt nach, und der Mieter erzählt, dass er finanzielle Schwierigkeiten hat. Manfred K. wartet weiter. Nach sechs Monaten bleibt zusätzlich die Miete für die Wohnung aus. Zwischen den beiden Parteien kommt es zu weiteren Gesprächen. Dann kündigt Manfred K. seinem Pächter und Mieter fristlos.
Manfred K. klagt: “Vermieter haben heute kaum noch Rechte!”
Doch der Mieter erteilt ihm Hausverbot, die Polizei bestätigt das. Er will eine Räumungsklage einleiten. Sein Anwalt erklärt ihm, wie hoch die Kosten sind, dass das Urteil nicht unbedingt zu seinen Gunsten ausfallen muss und das alles lange dauern kann. Manfred K. scheint als Vermieter entmachtet zu sein.
Die gesetzliche Seite
Tatsächlich sieht das Recht vor, dass der Mieter nach einer fristlosen Kündigung nicht sofort ausziehen muss. Bleibt er in der Wohnung, muss der Vermieter eine Räumungsklage anstreben. Zieht der Mieter innerhalb einer angemessenen Frist aus - Gerichte sprechen von einem Monat - muss der Vermieter die Kosten für die Räumungsklage selbst tragen, wenn er die Kündigung gleichzeitig mit Einreichung der Klage ausgesprochen hat.
Doch bevor die Kündigung ausgesprochen werden kann, muss der Vermieter abmahnen und eine Frist einräumen, in der der Mieter den Misstand beseitigen muss. Hält der Mieter die Frist ein, wird die Kündigung hinfällig.
Ein Grund für eine fristlose Kündigung kann die so genannte schuldhafte Pflichtverletzung sein. Dabei handelt es sich meistens um Mietzahlungen, die dauerhaft mehr als eine Woche zu spät kommen. Ist der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter fristlos kündigen. Doch auch dann muss er vorher abmahnen und deutlich sagen, dass er Konsequenzen ziehen wird, wenn der Mieter sein Verhalten nicht ändert. Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist allerdings, dass der Mieter die verspäteten Zahlungen selbst verschuldet hat. Seit Einführung der Mietrechtsreform muss die Miete immer zu Beginn des Monats gezahlt werden.
Ein Zahlungsverzug liegt jedoch nicht vor, wenn der Mieter eine Mietpreisüberhöhung überprüfen will und darum unter Vorbehalt zahlt, die Bank das Geld auf ein falsches Konto überweist oder der Vermieter die eingeräumte Einzugsermächtigung nicht nutzt.
Auch wenn der Mieter Mängel reklamiert und darum die Miete mindert, liegt kein Zahlungsverzug vor.
Kündigt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos, kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten die ausstehende Miete bezahlen. Damit ist die Kündigung vom Tisch. Anders ist es, wenn der Vermieter wegen Zahlungsverzug mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt. Dann kann der Mieter durch seine Nachzahlung die Kündigung nicht abwenden.
Stand: 17.10.2005