Im Grundstücksverkehr hat die Auflassungsvormerkung eine Schutzfunktion.
Durch deren Eintragung im Grundbuch soll verhindert werden, dass nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über ein Grundstück der Käufer, durch nachträglich erfolgende Eintragungen, in seinen, ihm im Kaufvertrag zugestandenen, Rechten geschmälert wird.
In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (V ZR 341/02) wurde dieser Schutzzweck herausgearbeitet. Der Käufer hatte Wohnungseigentum von einer GmbH gekauft; zugunsten des Käufers wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Wegen einer Steuerforderung gegen die Verkäuferin erfolgte wenig später die Eintragung einer Sicherungshypothek.
Die Hypothek war also nachrangig zur Auflassungsvormerkung.
Im notariellen Vertrag war der Kaufpreis bereits abgetreten worden. Mit Hilfe einer so genannten Vollstreckungsklausel wollte der neue Gläubiger den Kaufpreisanspruch durchsetzen. Dem hat der Bundesgerichtshof einen Riegel vorgeschoben. Er hat betont, dass dem Käufer laut Vertrag das Wohnungseigentum lastenfrei zu übertragen ist. Der Käufer muss den Kaufpreis nur Zug um Zug gegen Löschung der Sicherungshypothek zahlen. Er kann also vom Finanzamt aufgrund der Vormerkung die Löschung der Hypothek verlangen.
Es ist aber auch denkbar, dass der Käufer einen anderen Weg wählt und dem Verkäufer einen Termin setzt, damit dieser sich mit seinen Gläubigern wegen Steuerschulden oder anderer Verbindlichkeiten auseinandersetzt. Sollte der Verkäufer trotz Terminsetzung durch den Käufer nicht zu einer Einigung kommen, die im Ergebnis die Löschung der Hypothek zum Gegenstand hat, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten.
Der vorliegende Fall zeigt eindrucksvoll, dass Immobilienkäufer sich sehr eingehend mit den Formulierungen und Klauseln in notariellen Verträgen auseinandersetzen sollten. Der Auflassungsvormerkung kommt eine herausragende Bedeutung zu.
Stand: 11.04.2005