Familienrecht - Immobilienaufteilung

Vermögensauseinandersetzung über das in Miteigentum stehende Familienwohnheim.

Erwerben Sie als Eheleute ein Hausgrundstück oder eine Eigentumswohnung als Familienwohnheim, wird das Eigentum hieran meist in Form von Miteigentum, also gemeinsamen Eigentum, erworben.

Nach dem Scheitern der Ehe stellen sich dann häufig Fragen nach der weiteren Nutzung des Familienwohnheims. So zum Beispiel einen Ausgleich für den ausgezogenen Ehegatten, wer die anfallenden Grundstückslasten weiterträgt sowie zur Auflösung des bestehenden Miteigentums am Familienheim.

Als Lösung bieten sich in der Regel drei vertragliche Möglichkeiten an.

1. Bei der sogenannten “kleinen” Lösung, bleiben beide Ehegatten weiterhin Eigentümer, aber es kommt zu einer Verständigung darüber, wer zukünftig im Familienheim wohnt, ob und in welcher Höhe der ausziehende Ehegatte einen Ausgleich (Nutzungsentgelt) bezieht und wer die Hauslasten trägt.

2. Eine weitere Möglichkeit wäre, dass ein Ehegatte auszieht und seinen Anteil am Familienwohnheim auf den im Haus gebliebenen Ehegatten überträgt.

3. Die dritte Variante wäre der Auszug beider Ehegatten und ein Verkauf es Familienwohnheims.

Über die Nutzung des gemeinsamen Familienheims können die Ehegatten nach Trennung oder Scheidung eine neue Bestimmung treffen. Kann hierüber keine Einigkeit erzielt werden, kann eine Entscheidung über die Zuweisung der Ehewohnung vor dem Familiengericht beantragt werden. Für die Zeit nach der Scheidung kann eine Zuweisung nach der Hausratsverordnung ebenfalls vor dem Familiengericht beantragt werden.

Nutzt ein Ehegatte nach Auszug des anderen das gemeinsame Familienheim allein, kann für die Zeit der Trennung von dem ausziehenden Ehegatten gemäß § 1361 b Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine “billige Vergütung” verlangt werden.

Auch eine Benutzungsregelung nach den §§ 2, 3 Hausratsverordnung nach einer rechtskräftigen Scheidung, richtet sich nach billigem Ermessen.

Die Höhe der Nutzungsentschädigung richtet sich grundsätzlich nach dem halben Mietwert des gesamten Objekts. Maßgeblich ist als Ausgangswert die marktübliche Miete. Auch die wirschaftlichen Verhältnisse der Ehegatten spielen bei der Beurteilung der Höhe eine Rolle. Soweit der im Haus verbleibende Ehegatte die Belastungen des Hauses und damit auch den Anteil des anderen Ehegatten zahlt, kann dies dazu führen, dass er an den Ausgezogenen keine Nutzungsentschädigung zahlen muss. Dafür kann er aber auch keinen Ausgleich für die gezahlten Belastungen verlangen.

Hinsichtlich der Lastentragung für das gemeinsame Familienheim hat grundsätzlich derjenige Ehegatte die laufenden Kosten für Müllabfuhr, Strom, Wasser, Heizung, Grundsteuer und ähnlichen Aufwendungen zu tragen, der das Familienheim auch nutzt. Da diese Ausgaben zu den Kosten der Lebenshaltung gehören, kann es hierfür keinen Augleich geben.

Für die Zins- und Tilgungsleistung hinsichtlich der Grundstücksbelastung gilt bei einer gesamtschuldnerischen Haftung grundsätzlich das Halbteilungsprinzip.

Können sich die Ehegatten anlässlich einer Scheidung nicht über die Nutzung des gemeinsamen Familienheims verständigen, kann das Familiengericht nach der Hausratsverordnung nur die Rechtsverhältnisse an der Ehewohnung regeln. Gerichtlich kann aber nur ein Nutzungsverhältnis begründet werden. Eine Veränderung der Eigentumsverhältnisse, nämlich die Auflösung des Miteigentums, kann damit nicht erreicht werden.

Eine Auflösung des Miteigentums kann dann nur über eine Teilungsversteigerung erfolgen, soweit diese nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Bei der Teilungsversteigerung gelten im Wesentlichen die gleichen Grundsätze wie bei der Zwangsversteigerung. Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks. Zur Einleitung des Verfahrens ist ein Antrag erforderlich.

Die Teilungsversteigerung bietet den Eheleuten zwar den Vorteil des “Mitbietens”, jedoch besteht auch die Gefahr, dass der Zuschlag weit unter Wert erfolgen kann, soweit nicht genügend Bietinteressenten erscheinen.

Die Lösung der mit dem gemeinsamen Eigentum am Familienwohnheim verbundenen Fragen stellt in vielen Fällen das zentrale Problem der Vermögensauseinandersetzung dar.

Den Beteiligten ist dringenst zu raten, dieses möglichst rasch zu klären. Eine befriedigende Regelung dieser Streitfragen entlastet die eheliche Auseinandersetzung, weil damit die wirtschaftliche Zukunft wieder überschaubar wird.

Stand: 26.06.2006