Baurecht - Verdeckter Mangel

Wer ein Haus kauft oder von einem Bauunternehmer erstellen läßt, fragt sich häufig, was passiert, wenn nach Jahren ein verdeckter Mangel zu Tage treten.

Ein Beispiel aus dem Leben: Die Eheleute x haben im Jahr 1994 von dem Bauunternehmer y ein neu erstelltes Reihenhaus gekauft. Sie lebten einige Jahre darin. Im Jahr 2004 stellten sie dann aber zufällig, als sie ein Zimmer renovieren wollten, fest, dass der Putz nicht mehr mit der Wand verbunden ist und nur noch durch die Tapete gehalten wird. Auch in den anderen Zimmern des Hauses konnten sie den gleichen Schaden am Putz feststellen. Beim Wechseln der Tapete, würde ihnen der ganze Putz entgegenkommen. Solche so spät eintretende Mängel, sind auch bei Isolierungsmängeln am Dach oder im Keller vorstellbar.

Die Erstellung eines Gebäudes durch einen Bauunternehmer und der Kauf einer neu erstellten Immobilie beziehungsweise einer aufwändig sanierten Altbauwohnung unterliegen dem Werkvertragsrecht. Die Ansprüche gegen den Vertragspartner verjähren nach der Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in einem solchen Fall in fünf Jahren. Dies gilt auch, wenn kein Werkvertrag, sondern ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

Entscheidend ist allein, dass eine neu erstellte Immobilie Gegenstand des Vertrages ist.

Soweit die Vertragsparteien im Vertrag wirksam eine andere Verjährung vereinbart haben, gilt diese (Probleme und Fragestellungen, die sich aus der Verwendung der VOB/B ergeben, behandelt der vorliegende Artikel nicht). Die Verjährungsfristen beginnen nach Werkvertragsrecht erst zu laufen, wenn der Bau von dem Erwerber abgenommen wurde.

Unter Abnahme versteht man die Annahme der Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß. Meist nimmt der Erwerber das Gebäude oder die Wohnung schlüssig ab, indem er dort einzieht, das Haus / Wohnung in Gebrauch nimmt, über längere Zeit bestimmungsgemäß dort wohnt und dabei allenfalls unbedeutende Mängel gerügt hat.

Streiten sich die Parteien über Mängel und ist der Grund des Einzugs in das Haus / die Wohnung eine Zwangslage des Erwerbers liegt keine Abnahme vor. Das ist beispielsweise der Fall, wenn er eine bisher genutzte Wohnung nicht länger nutzen darf oder nicht mehr nutzen kann, beziehungsweise der Einzug der Verminderung eines eintretenden Schadens beim Erwerber diente. Eine Abnahme liegt auch nicht vor, wenn beide Seiten einvernehmlich davon ausgehen, dass das Haus / die Wohnung noch nicht fertig gestellt ist.

Nach der Abnahme des Werkes beginnt die Verjährungsfrist.

Ist die Verjährungsfrist von fünf Jahren laut BGB abgelaufen und tritt dann erst eine Mangelerscheinung zu Tage hat der Auftraggeber meist schlechte Karten. Häufig wird sich der Bauunternehmer in dem Fall auf die Verjährung der Ansprüche berufen. Dann muss in einem gerichtlichen Verfahren geprüft werden, ob tatsächlich die Verjährung der Ansprüche gegeben ist. Kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Ansprüche verjährt sind, weist es die Klage gegen den Bauunternehmer ab.

Unter bestimmten Fallkonstellationen ist der Anspruch gegen den Bauunternehmer noch nicht verjährt. Eine solche, verlängerte Verjährungsfrist kommt bei Arglisthaftung des Bauunternehmers in Betracht. Ein arglistiges Verschweigen liegt bei folgendem Verhalten vor: Der Bauunternehmer erfährt während der Bauausführung von einem Mangel. Er behebt ihn nicht und offenbart ihn bis zur Abnahme auch nicht, obwohl er annehmen musste, dass der Auftraggeber den Mangel oder jedenfalls seine Tragweite nicht kannte. Das allein reicht allerdings für eine Haftung wegen Arglist noch nicht aus. Ferner muss der Bauunternehmer den Mangel als erheblich für die Nutzung des Gebäudes / der Wohnung erkannt haben oder wissen, dass der Auftraggeber bei Kenntnis des Mangels nicht bereit gewesen wäre, die Bauleistung abzunehmen beziehungsweise zu vergüten.

Arglist wird beispielsweise angenommen, wenn der Bauunternehmer wissentlich bei dem Bau gegen öffentliche Bauvorschriften / Baugenehmigung verstößt und dies verschweigt.

Aber auch, wenn er auf Fragen des Erwerbers ohne bestehende Anhaltspunkte ins Blaue hinein unrichtige Angaben über die Mängelfreiheit macht. Weiter ist eine Arglist des Bauunternehmers beispielsweise angenommen worden, wenn er entgegen der vertraglichen Regelung einen nicht erprobten Baustoff verwendet und den Auftraggeber hierauf und auf das mit der Verwendung des Baustoffs verbundene Risiko nicht hinweist.

Das Vorliegen von arglistigem Verhalten muss der Auftraggeber aber immer beweisen. Zuerst muss der Auftraggeber beweisen, dass der Bauunternehmer den Mangel gekannt hat. Da man normalerweise nicht beim Bauen zusieht und im Zweifel auch keine Spezialkenntnisse hat, ist dies meist kaum machbar. Deshalb hat die Rechtssprechung Grundsätze aufgestellt, die sich so zusammenfassen lassen: Ist der Mangel besonders leicht erkennbar oder liegt ein folgenschwerer Mangel an einer wichtigen Bauleistung (für den Gesamtbau) vor greift die Umkehr der Beweislast. Jetzt muss der Bauunternehmer beweisen, dass er die Baustelle ordentlich organisiert und das Gebäude vor Ablieferung eingehend untersucht hat, ohne den Mangel festzustellen.

Im Falle der Arglisthaftung des Bauunternehmers beträgt die Verjährung mindestens fünf und längstens zehn Jahre ab Entstehung des Schadensersatzanspruchs.

Trotz allem ist dem Bauunternehmer ein arglistiges Verschweigen meist nur schwer nachzuweisen. In eine ähnliche Richtung geht die von der Rechtsprechung entwickelte Haftung des Bauunternehmers wegen eines Organisationsverschuldens am Bau. Dem liegt der Gedanke zu Grunde, dass der Bauunternehmer sich durch geschickten Personaleinsatz, beispielsweise durch Einsatz von Subunternehmern unwissend halten kann.

Auch hier sieht der Erwerber nur das Produkt der Bauarbeiten und den aufgetretenen Mangel, nicht aber den Bauablauf und die Bauorganisation. In folgenden Situationen wird erst einmal von einer mangelnden Organisation ausgegangen:

• besonders krasse Mängel;
• besonders gravierende, augenfällige Mängel an wichtigen Gewerken;
• besonders augenfällige Mängel an weniger wichtigen Gewerken;
• besonders schwierige, konstruktive Anforderungen;
• deutlich sichtbare und wesentliche Mängel, die während der Ausführungsarbeiten bei hinreichender Organisation und Prüfung ohne weiteres bemerkbar gewesen wären, bei Abnahme aber nicht mehr festgestellt werden können;
• Mängel werden so schnell durch Nachfolgearbeiten überdeckt, daß eine effektive Kontrolle hätte gewährleistet werden müssen.

Ein durch die Art und Erscheinungsform des Mangels erzeugter Anschein für fehlende Organisation kann vom Unternehmer natürlich widerlegt werden.

Er kann nachweisen, dass er seine Baustelle richtig organisiert hat. In dem Fall ist die Schwere des Mangels unerheblich. Auch hier gilt eine Einzelfallbetrachtung. Bei einem Organisationsverschulden besteht eine maximale Haftung von zehn Jahren - soweit keine Körperschäden vorliegen.

Fazit: Einen versteckten / verdeckten Mangel gibt es im (deutschen) Baurecht nicht. Ist die normale Verjährungsfrist abgelaufen und tritt der Mangel erst dann in Erscheinung, kann über die Arglisthaftung oder über ein Organisationsverschulden des Bauunternehmers ein Anspruch gegen den Bauunternehmer erfolgreich durchgesetzt werden. Sowohl die Voraussetzungen für die Arglisthaftung, als auch für das Organisationsverschulden sind aber einzelfallbezogen und bergen häufig ein größeres Prozessrisiko, auf das der Anwalt vor Einleitung von (kostenauslösenden) Schritten hinweisen muss. Zudem ist festzustellen, dass einige Gerichte nicht geneigt sind, sich ohne Weiteres mit dem Vortrag des Klägers auseinander zu setzen, der Bauunternehmer sei arglistig vorgegangen beziehunsgweise ihn treffe ein Organisationsverschulden.

Stand: 13.05.2009