Bankrecht - Schrottimmobilien und Staatshaftung

Insbesondere in den 90er Jahren versuchten Kreditinstitute und Immobilienverkäufer, außerhalb ihrer Geschäftsräume Immobilien an Verbraucher zu vermitteln.

Neben dem Objekt wurde auch gleichzeitig dessen Finanzierung vertrieben. Dabei suchte ein Anlagevermittler Verbraucher ohne vorherige Bestellung in ihrer Privatwohnung auf und warb für eine Immobilienanlage im Rahmen eines Steuersparmodells. Finanziert werden sollte diese Anlage durch ein Darlehen eines Kreditinstituts. Geworben wurde insbesondere damit, dass die Verbraucher kein Eigenkapital einbringen mussten. Zur Zahlung von Tilgung und Zinsen sollte der Verbraucher später durch die zu erwirtschaftenden Mieteinnahmen und die Steuerersparnis in der Lage sein. Da das Immobilieneigentum nicht die prognostizierten Mieteinnahmen erbrachte, konnten die Erträge das Darlehen nicht mehr abdecken. Die Kreditinstitute verlangten natürlich trotzdem von den Verbrauchern die Rückzahlung der Darlehensvaluta. Daraufhin widerriefen zahlreiche Anleger ihre Darlehensverträge.

Ein solcher Widerruf nützt dem Darlehensnehmer allerdings wenig, da er zur sofortigen Rückzahlung der Darlehensvaluta zuzüglich Zinsen verpflichtet ist. Dies ist ihm jedoch in der Regel nicht möglich, da der Darlehensbetrag nicht mehr zur Verfügung steht. Auch ein Widerruf des Kaufvertrages nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) scheidet wegen § 1 Absatz 2 Nummer 3 HWiG aus. Dies führt dazu, dass der Widerruf des Darlehensvertrages dem Darlehensnehmer in der Regel keinen Vorteil bringt.

Nach Artikel 4 Satz 3 Richtlinie 85/577/EWG (Europäische Wirtschaftsgemeinschaft) muss das nationale Recht bei einem Verstoß des Gewerbetreibenden über das Widerrufsrecht zu belehren, geeignete Maßnahmen zum Schutz des Verbrauchers vorsehen.

Geeignete Maßnahmen sind solche, die dem Verbraucher eine freie und selbst bestimmte Entscheidung über die Ausübung seines Widerrufsrechts ermöglichen. Wurde der Verbraucher nicht über sein Widerrufsrecht belehrt, so hat er von diesem meist keine Kenntnis und kann es deswegen auch nicht frei ausüben. Bei späterer Kenntniserlangung ist eine freie Ausübung dieses Rechts bezüglich eines Darlehensvertrages nur dann möglich, wenn der Verbraucher die Darlehensvaluta noch nicht verwendet hat. Zweck des Widerrufsrechts ist es eine freie Entscheidung des Verbrauchers herbeizuführen.

Um das zu erreichen, können geeignete Maßnahmen nur solche sein, die verhindern, dass die zwischenzeitlichen Veränderungen diese Entscheidungsfreiheit beeinträchtigen. Deswegen muss die Bundesrepublik Deutschland (BRD) in ihrem nationalen Recht eine Vorschrift vorsehen, die bei einem Verstoß gegen die Belehrungspflicht das Darlehensverwendungsrisiko auf den Darlehensgeber überträgt. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt eine Risikoübertragung auf den Darlehensgeber nur in Betracht, wenn der Immobilienkaufvertrag zeitlich nach dem Darlehensvertrag abgeschlossen wurde. Da das in den seltensten Fällen vorliegt, werden die Verbraucher vom BGH “im Regen stehen gelassen”. Diese Rechtsprechung hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes in seinen Urteilen vom 19. September 2006 (XI ZR 204/04) und vom 26. September 2006 (XI ZR 283/03) bestätigt.

Bemerkenswert an diesen Entscheidungen ist, dass der BGH eine richtlinienkonforme Auslegung des deutschen Rechts nicht für möglich hält.

Daher ist eine Vorlage an den europäischen Gerichtshof (EuGH) durch nationale Gerichte zur Klärung dieser Rechtsfrage angezeigt. Denn der Schaden des Verbrauchers liegt darin, dass er sich durch die Ausübung seines Widerrufsrechts nicht von den eingegangenen, vertraglichen Bindungen lösen kann. Die Höhe des Rückzahlungsanspruches des Darlehensgebers, kann nicht durch den Wiederverkaufswert der Immobilie gedeckt werden, da der Wert einfach zu gering ist. Dieser Schaden beruht darauf, dass das deutsche Recht entgegen Artikel 4 Satz 3 Richtlinie (RL) 85/577/EWG keine Regelung vorsieht, wonach der Darlehensgeber bei Verstoß gegen die Belehrungspflicht das Risiko der Darlehensverwendung zu tragen hat. Daher kann der Verbraucher das Risiko nicht auf den Darlehensgeber übertragen, der Schaden verbleibt bei ihm.

Die Verjährung des Haftungsanspruchs richtet sich in Ermangelung einer gemeinschaftsrechtlichen Regelung grundsätzlich nach nationalem Recht. Dieses darf jedoch die Wirksamkeit des Gemeinschaftsrechts nicht praktisch unmöglich machen (Effektivitätsprinzip). Auch für die Haftung bei Verstößen gegen Gemeinschaftsrecht dürfen national keine höheren Hürden vorsehen sein, wie bei Verstößen gegen das eigene Recht (Äquivalenzprinzip). Damit finden auf den Haftungsanspruch die Verjährungsregelungen des BGB Anwendung. Unabhängig vom Zeitpunkt der Anspruchsentstehung sowie dem Zeitpunkt der Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen, kann die Verjährung des Haftungsanspruchs nicht beginnen, bevor der Verbraucher von seinem Widerrufsrecht Kenntnis erlangt hat. Dazu gehören auch die Folgen des Artikel 4 Satz 3 RL 85/577/EWG.

Das nationale Recht sieht keine geeigneten Schutzmaßnahmen bei mangelnder Belehrung des Verbrauchers über das Widerrufsrecht vor.

Die Haftung der BRD für Schäden, die dem Verbraucher dadurch entstanden sind, kann nicht mit dem Argument verweigert werden, der Haftungsanspruch sei, unabhängig von der Kenntnis über das Widerrufsrecht, verjährt. Sonst würde die Durchsetzung von Ansprüchen wegen Verstoßes gegen die europäische Richtlinie praktisch unmöglich gemacht. Der Haftungsanspruch wegen Verstoßes gegen Gemeinschaftsrecht wäre gerade wegen dieses Gemeinschaftsrechtsverstoßes nicht durchsetzbar. Wenn der Verbraucher von seinem Widerrufsrecht inklusive der Folge des Artikel 4 Satz 3 RL 85/577/EWG erst nach dem 1. Januar 2002 Kenntnis erlangt, verjährt der Haftungsanspruch ab diesem Zeitpunkt in einer Frist von drei Jahren.

Stand: 21.09.2009