Wertermittlung
Die Wertermittlungsgebühr für eine Immobilie kann unzulässig sein.
Bevor Banken, Sparkassen oder Bausparkassen Häuser beleihen, wollen sie ihren Wert kennen. Das ist völlig legitim. Die Ermittlung des Wertes kostet Geld, insbesondere wenn die Immobilie durch einen Sachverständigen geschätzt werden muss. Üblich ist, dass die Banken oder Sparkassen dem Investor diesen Aufwand berechnen. Dies kann schon im vorhinein durch eine Klausel in den Vetragsbedingungen geschehen. Häufig wird darin eine Pauschale von mehreren Hundert Euro vorgesehen. Das Landgericht Stuttgart erklärte eine solche Klausel in einem Urteil vom 24. April 2007 (Aktenzeichen: 20 O 9/07) für unzulässig.
Das Gericht sah es als unzulässig und rechtswidrig an, den Bausparern die Kosten für die Wertermittlung der Immobilie aufzubürden.
Die Ermittlung des Wertes und die Prüfung der Werthaltigkeit erfolgt im überwiegenden Interesse der Bausparkasse. Diese will mit der Wertermittlung die Rückzahlung der Kredite sicherstellen. Aus diesem Grund erscheint es als klare Benachteiligung der Bausparer, die Kosten für interne Sicherungsmaßnahmen der Bausparkassen tragen zu müssen.
In dem in Stuttgart verhandelten Fall wurde ein Bausparkassen-Kunde vertraglich verpflichtet, 512 Euro für das Gutachten einer Düsseldorfer 95-Quadratmeter-Wohnung zu zahlen. Eine Verbraucherzentrale verklagte die Bausparkasse wegen der Abwälzung von Kosten für “Beleihungswertgutachten” an Kreditnehmer. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen hatte die Bausparkasse vorgesehen, die Kosten für Gutachten gingen zu Lasten des Kunden. Das Landgericht hielt diese Klausel für unzulässig.
Zur Erläuterung folgender Hinweis: es obliegt grundsätzlich der Vertragsfreiheit, was die Parteien eines Vertrages vereinbaren. Bei der Verwendung von allgemeinen Geschäftsbedingungen findet aber eine Inhaltskontrolle statt. Ein Gericht kann also per eigener Wertung feststellen, ob eine solche Klausel und damit auch der Inhalt eines Vertrages wirksam ist. Das Gesetz hat hierzu Regeln in §§ 305 folgende BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) getroffen.
Zunächst muss es sich überhaupt um eine allgemeine Geschäftsbedingung handeln, was von den Umständen des Einzelfalles abhängt.
Diese Klausel muss auch in den Vertrag konkret einbezogen worden sein. Nun findet eine Inhaltskontrolle statt. Im BGB heisst es unter anderem: “Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.” Durch die beanstandete Klausel, so das Landgericht Stuttgart, werde der Verbraucher unangemessen benachteiligt. Da die Wertermittlung zu den Aufgaben der Bausparkasse gehöre und ausschließlich ihrem Interesse diene, dürfe sie kein Sonderentgelt dafür verlangen.
Der Hintergrund: Banken oder Bausparkassen lassen Gutachten erstellen, um den genauen Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Die Daten über Grundstück und Gebäude entscheiden zusammen mit Angaben über den Kunden, ob dieser ein Darlehen erhält. Der Kunde erfährt in der Regel nichts über den Inhalt des Gutachtens. Damit nimmt die Bank Geld für eine Leistung, von der nur sie selbst profitiert.
Zwar legte die Bausparkasse gegen das Urteil Berufung ein, zog diese jedoch im November 2007 zurück. Damit ist das Urteil rechtskräftig geworden.
Theoretisch können nun alle Kunden, die die Gebühr entrichtet haben, ihr Geld zurückfordern.
Es gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Umständen, die den Anspruch begründen, Kenntnis erlangt hat. Letzteres greift wohl frühestens seit dem Stuttgarter Urteil im April 2007, da erst daraus eine Kenntnis des Verbrauchers von der Unrechtmässigkeit der Zahlung hergeleitet werden kann. Das bedeutet, dass auch Rückforderungen von Zahlungen denkbar sind, die vor dem Jahr 2005 liegen.
Banken oder Bausparkassen drohen mithin Forderungen in Millionenhöhe. Selbstverständlich muss jeder Einzelfall genau geprüft werden. Im Einzelfall kann ein anderes Gericht selbstverständlich eine andere Sichtweise anwenden. Die Bank oder Bausparkasse kann sich auch auf den Standpunkt stellen, dass die entsprechende Klausel eine Individualvereinbarung ist, die grundsätzlich vorgeht. Es ist deshalb zu empfehlen, bei einem Rechtsanwalt Rat einzuholen.
Stand: 23.01.2008